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PROCEDIMIENTO TECNICO PT-BDT PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS, QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR DE LOS BIENES AGRICOLAS DISTINTOS DE LA TIERRA INCLUIDOS EN LOS TABULADORES QUE PUBLICA EL INDAABIN.

(D.O. 29-I.-09)

INDICE

1. Introducción

1.1. Generalidades

1.2. Criterios técnicos en que aplica

1.3. Premisas para la valuación de bienes distintos a la tierra

1.4. Conceptos y definiciones a usar en este procedimiento técnico

1.4.1. Agostaderos

1.4.2. Bmf.- Riego por bombeo, semilla mejorada, con fertilización

1.4.3. Bienes distintos de la tierra

1.4.4. Cercados de piedra

1.4.5. Conceptos de infraestructura

1.4.6. Criterio técnico

1.4.7. Cultivos anuales

1.4.8. Cultivos perennes

1.4.9. Enfoque Comparativo de Mercado

1.4.10. Enfoque de Ingresos

1.4.11. Enfoque de Costos

1.4.12. Fecha de inspección

1.4.13. Fecha de valores

1.4.14. Fecha de emisión del dictamen valuatorio

1.4.15. Especies forestales

1.4.16. Gmf.- Riego por gravedad, semilla mejorada, con fertilización

1.4.17. Hmf.- Humedad, semilla mejorada, con fertilización

1.4.18. Tmf.- Temporal, semilla mejorada, con fertilización

1.4.19. Terreno

1.4.20. Uso del dictamen

1.4.21. Propósito del avalúo

1.4.22. Finalidad del dictamen

1.4.23. Valor Comercial

1.4.24. Vigencia legal

2. Procedimiento Técnico

2.1. Recepción de solicitud

2.2. Identificación del avalúo

2.2.1. Parámetros del avalúo

2.2.1.1. Revisión de la documentación procedente (base informativa)

2.2.1.2. Uso del dictamen

2.2.1.3. Propósito del avalúo

2.2.1.4. Finalidad del dictamen

2.2.1.5. Criterio técnico

2.2.1.6. Fecha de inspección

2.2.1.7. Fecha de valores

2.2.1.8. Fecha de emisión del dictamen valuatorio

2.2.1.9. Vigencia legal

2.2.2. Se comprenden como cultivos para propósito de los tabuladores de bienes distintos a la tierra de INDAABIN

2.2.2.1. Ubicación de los bienes distintos a la tierra

2.3. Valores que se dictaminan

2.3.1. Según el uso que solicite el promovente para los actos jurídicos de indemnización y diligencias judiciales se requiera estimar el valor comercial

2.4. Descripción de los bienes distintos a la tierra

2.4.1. Cultivos anuales

2.4.2. Cultivos perennes

2.4.3. Especies forestales

2.4.4. Cercado de piedra

2.4.5. Conceptos de infraestructura

2.5. Recopilación de información

2.5.1. Memoria fotográfica

2.5.2. Características agronómicas y agrológicas

2.5.3. Características hidrológicas

2.5.4. Permisos y concesiones

2.5.5. Uso consuntivo o requerimientos de agua para los cultivos representativos

2.5.6. Coeficiente de agostadero

2.5.7. Aprovechamiento forestal

2.5.8. Ubicación y características de la región

2.5.9. Cultivos y rendimientos en la zona

2.6. Selección del procedimiento (método de valuación)

2.6.1. Rangos de valores de cultivos

2.6.2. Consideración de los tabuladores

2.6.3. Métodos valuatorios aplicados en cultivos anuales

2.6.3.1. Etapa de establecimiento

2.6.3.2. Etapa de producción de anuales

2.6.4. Métodos valuatorios aplicados en cultivos perennes

2.6.4.1. Etapa de establecimiento

2.6.4.2. Etapa de producción de perennes

2.6.4.3. Etapa de rescate de perennes

2.6.5. Métodos valuatorios aplicados en cultivos forestales

2.6.5.1. Etapa de establecimiento

2.6.5.2. Etapa de producción forestal

2.6.5.3. Se determinó como apropiado el método de indicador de valor de mercado

2.6.6. Métodos valuatorios aplicados en praderas y agostaderos

2.6.6.1. Cultivos de praderas y agostaderos

2.6.6.1.1. Etapa única de producción

2.6.7. Métodos valuatorios aplicados en cercado de piedra

2.6.7.1. Cercado de piedra se aplica en las siguientes condiciones

2.6.8. Métodos valuatorios aplicados en infraestructura

2.6.8.1. Infraestructura

2.6.8.2. Para cercados diversos

2.6.8.3. Desmontes diversos

2.7. Obtención del valor conclusivo (estimación final del valor)

2.8. Elaboración del trabajo y dictamen valuatorio correspondiente (Informe de avalúo)

Transitorios

JUAN PABLO GOMEZ MORIN RIVERA, Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), con fundamento en los artículos 142 de la Ley General de Bienes Nacionales, 5 fracción V del Reglamento del INDAABIN y normas séptima y novena de las normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos y justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, he tenido a bien emitir el siguiente:



PROCEDIMIENTO TECNICO PT-BDT PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS,
QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR DE LOS BIENES AGRICOLAS DISTINTOS DE LA TIERRA INCLUIDOS EN LOS TABULADORES QUE PUBLICA EL INDAABIN


1. Introducción

1.1. Generalidades

En el presente procedimiento se establecen en forma documental las bases que permiten unificar


y clarificar la utilización de conceptos y técnicas, así como las directrices básicas, para la elaboración de tabuladores que permitan dictaminar el valor máximo y mínimo, para pago inmediato de bienes distintos
de la tierra.

El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN) lleva a cabo esta labor, en cumplimiento de lo establecido en la Ley General de Bienes Nacionales y atendiendo a lo señalado en la Ley Agraria y en el Reglamento de la Ley Agraria en Materia de Ordenamiento de la Propiedad Rural, donde se estipula el pago inmediato de los bienes distintos a la tierra en el caso de expropiaciones, así como a la solicitud expresa de las dependencias y entidades de la Administración Pública Federal (APF) como promoventes de estos avalúos.

Desde 1981 el hoy INDAABIN ha emitido ediciones semestrales de tabuladores de precios de bienes distintos a la tierra para el pago por daños, consecuencia de afectaciones causadas por acciones de la propia APF, principalmente a especies vegetales anuales y perennes, silvestres y/o cultivadas, así como algunas infraestructuras básicas, presentes en los predios.

La relación de bienes distintos a la tierra, incluidos en los Tabuladores, surge de las estadísticas nacionales oficiales de producción que publica la Secretaría de Agricultura, Ganadería, Desarrollo Rural, Pesca y Alimentación (SAGARPA), a fin de garantizar que aquellos cultivos que cubren el 90% de la superficie sembrada de cada una de las regiones estuvieran incluidos. Lo anterior permite garantizar que el 90% de las negociaciones quede comprendido dentro de esta superficie.

A continuación se procedió a analizar aquellos cultivos que, incluidos en el 10% restante, fueran importantes por su intensidad económica en cada región, aunque su superficie sembrada no fuera significativa. De este análisis, se llegó a la inclusión en el tabulador del 90% de los cultivos correspondientes al 10% restante, con lo que se alcanza un 99% de confiabilidad de que las negociaciones se cubran con
el tabulador.

1.2. Criterios técnicos en que aplica

El presente es un procedimiento técnico relacionado con casos en los que la valuación de bienes distintos de la tierra es común y aplica en los siguientes criterios técnicos:



I) IN-BDT, Indemnización de Bienes Distintos a la Tierra

II) DJ-BDT, Diligencias Judiciales de Bienes Distintos a la Tierra

1.3. Premisas para la valuación de bienes distintos a la tierra

a) Este procedimiento técnico es de aplicación exclusiva del INDAABIN

b) Para este procedimiento, se consideran bienes agrícolas distintos a la tierra, a los cultivos anuales, cultivos perennes, especies forestales, cercados de piedra, agostaderos e infraestructura básica

c) Se considerarán únicamente aquellas especies vegetales y cultivos que son afectados con frecuencia por las acciones de las dependencias y entidades de la Administración Pública Federal, y se adicionarán aquellos bienes que sean solicitados como nuevos

d) El tabulador comprende los cultivos representativos de una región, de acuerdo con la superficie sembrada y a su impacto económico

e) El tabulador no opera en condiciones atípicas como puede ser el caso de microrregiones con condiciones climatológicas y productivas especiales

f) El tabulador no es aplicable a casos especiales por extensión o extrapolación

g) Todos los componentes y las acciones consideradas en este procedimiento han sido incorporadas, vigilando que se apeguen al marco legal vigente

h) Todos los términos utilizados en este procedimiento se apegan al Glosario de Términos de Valuación de Bienes Nacionales que emite el INDAABIN

i) La vigencia legal de los trabajos valuatorios elaborados bajo este procedimiento técnico, considera las condiciones físicas, técnicas, económicas, políticas y sociales imperantes a la fecha de valores.

1.4. Conceptos y definiciones a usar en este procedimiento técnico

1.4.1. Agostaderos.- Son aquellas cubiertas vegetales, plantadas o nativas, en el estado en que se encuentren, cuyo fin es servir de alimento mediante el procedimiento de pastoreo directo a cualquier especie animal, que sea de utilidad al género humano.

1.4.2. Bmf.- Riego por bombeo, semilla mejorada, con fertilización

1.4.3. Bienes distintos de la tierra.- Son aquellos cultivos cíclicos y no cíclicos, árboles, maderas preciosas, así como cercas y otras mejoras al terreno, incluyendo construcciones existentes, que resultan afectados por obras de infraestructura que llevan a cabo dependencias o entidades de la Administración Pública Federal.

1.4.4. Cercados de piedra.- Son construcciones no fijas, sin cimentación ni estructura, constituidas por apilamientos de piedra obtenida en el sitio, con propósito de delimitación de terrenos y/o contención
de semovientes.

1.4.5. Conceptos de infraestructura.- Son algunos bienes distintos de la tierra, que contribuyen como apoyo en la producción agropecuaria, que están constituidos por materiales inertes, como madera, tubería, alambrados y mallas metálicas, que son soporte o estructuras de contención, principalmente de semovientes o estructuras limítrofes. Se incluyen en este rubro los desmontes y las limpiezas de terreno.

1.4.6. Criterio técnico.- Es la directriz que involucra el proceso valuatorio y le permite al perito valuador vincular por tipo de bien la metodología que resulte aplicable con el procedimiento técnico correspondiente.

1.4.7. Cultivos anuales.- Son aquellos que su vida vegetativa y por ende su ciclo de producción, único
o continuo, concluye en un término menor o igual a un año.

1.4.8. Cultivos perennes.- Son aquellos que su vida vegetativa y su ciclo de producción, único o múltiple, ya sea continuo o discontinuo anualmente, abarcan más de un año. Se aplica a los cultivos que viven más de dos años en su proceso productivo y que no mueren después de la producción. Pueden ser caducifolios
y perennifolios, considerando en este concepto generalmente a los frutales y plantas de ornato.

1.4.9. Enfoque Comparativo de Mercado.- Es el método para estimar el indicador de valor de bienes que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la investigación de la oferta y la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler, y que mediante una homologación de los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un indicador de valor comparativo de mercado. El supuesto que justifica el empleo de este método se basa en que un inversionista no pagará más por una propiedad, que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado. El enfoque comparativo de mercado incorpora los conceptos contenidos en los principios de Sustitución, de la Oferta y la Demanda, de Homogeneidad, de Cambio, de Progresión y Regresión, de Equilibrio y Declinación, de Competencia y de Mayor y Mejor Uso.

1.4.10. Enfoque de Ingresos.- Es el método para estimar el indicador de valor que considera los datos de ingresos y egresos relativos a la propiedad que se está valuando, y estima el valor mediante el proceso
de capitalización. La capitalización relaciona el ingreso (normalmente una cifra de ingreso neto) y un tipo de valor definido, convirtiendo una cantidad de ingreso futuro en un estimado de valor. Este proceso puede considerar una capitalización directa (en donde una tasa de capitalización global o todos los riesgos que se rinden se aplican al ingreso de un solo año), o bien una capitalización de flujos de caja (en donde las tasas de rendimiento o de descuento se aplican a una serie de ingresos en un periodo proyectado). El enfoque
de ingresos. Incorpora los conceptos contenidos en los principios de Anticipación, de la Oferta y la Demanda, de Homogeneidad o Conformidad, de Cambio, de Progresión y Regresión, de Crecimiento, Equilibrio y Declinación, de Competencia, y de Mayor y Mejor Uso.

1.4.11. Enfoque de Costos.- Es el método para estimar el indicador de valor de una propiedad o de otro activo que considera la posibilidad de que, como sustituto de ella, se podría construir o adquirir otra propiedad réplica del original o una que pueda proporcionar una utilidad equivalente. Tratándose de un bien inmueble el estimado del valuador se basa en el costo de reproducción o reemplazo de la construcción y sus accesorios menos la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un estimado de la utilidad empresarial o las ganancias del desarrollador. El Enfoque de Costos refleja el principio de Sustitución, de Homogeneidad o Conformidad, de Cambio, de Progresión y Regresión, de Crecimiento, Equilibrio y Declinación, de Competencia y de Mayor y Mejor Uso.

1.4.12. Fecha de inspección.- Es la fecha en la cual el valuador de bienes nacionales realiza la visita de inspección al bien valuado.

1.4.13. Fecha de valores.- Es la fecha que el valuador de bienes nacionales determina para el valor conclusivo y la asienta en el trabajo y dictamen valuatorio, asumiendo que se conservan las mismas condiciones del bien a la fecha de la inspección.

1.4.14. Fecha de emisión del dictamen valuatorio.- Es la fecha en que se firma el dictamen valuatorio por los responsables de su emisión, y que sirve de base para determinar el periodo de su vigencia y también para computar el plazo de 60 días correspondiente a la solicitud de reconsideración que, en su caso, presente el promovente, puede ser igual o diferente a la fecha de valores.

1.4.15. Especies forestales.- Son árboles que están en pie (arraigados al predio), valorados por volumen de madera aprovechable, de los que se consideran únicamente las especies silvícola (maderables) de bosques y selvas que están incluidas en tabuladores anteriores al actual.

1.4.16. Gmf.- Riego por gravedad, semilla mejorada, con fertilización.

1.4.17. Hmf.- Humedad, semilla mejorada, con fertilización.

1.4.18. Tmf.- Temporal, semilla mejorada, con fertilización

1.4.19. Terreno.- Es una porción de la superficie de la tierra delimitada por medio de linderos determinados geográfica y jurídicamente.

1.4.20. Uso del dictamen.- Es el uso que se pretende dar al dictamen y que, expresamente señala el solicitante del servicio (promovente) y se refiere a uno de los ocho actos jurídicos que se encuentran previstos en los artículos 143 y 144 de la Ley General de Bienes Nacionales

1.4.21. Propósito del avalúo.- Es la intención expresa de determinar un tipo de valor que será estimado en función de los bienes a valuar y al Uso del avalúo señalado por el promovente. A manera de ejemplo: estimar el Valor Comercial, estimar el Valor de Realización Ordenada, estimar el Valor en Uso, estimar el Valor Neto de Reposición, entre otros.

1.4.22. Finalidad del dictamen.- Es el concepto que determina la aplicación del resultado del dictamen como el monto máximo o mínimo, para efectos del pago o cobro de una prestación pecuniaria, según lo establece el artículo 145 de la Ley General de Bienes Nacionales, derivada de un acto jurídico en las que intervengan las dependencias, la Procuraduría General de la República, las unidades administrativas de la Presidencia de la República y las entidades de la Administración Pública Federal.

1.4.23. Valor Comercial.- Es el precio más probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

Es el resultado del análisis de hasta tres parámetros valuatorios que toman en cuenta indicadores de mercado a saber: indicador de valor físico o neto de reposición (Enfoque de Costos), indicador de valor


de capitalización de rentas (Enfoque de Ingresos) e indicador de valor comparativo de mercado (Enfoque Comparativo de Mercado), con base en el mayor y mejor uso del bien.

1.4.24. Vigencia legal.- Es el plazo máximo que de acuerdo a la Ley General de Bienes Nacionales sin perjuicio de lo que dispongan otros ordenamientos jurídicos en materias específicas, el dictamen de valor emitido por un valuador de bienes nacionales, conserva validez legal para efectos de celebrar actos jurídicos.

2. Procedimiento Técnico

2.1. Recepción de solicitud

El promovente debe entregar al valuador de bienes nacionales, el oficio y la solicitud de servicio, en los cuales debe señalar claramente, el Uso del dictamen requerido, así como al servidor público que será el responsable del pago por el trabajo y dictamen valuatorio por parte de la dependencia o entidad solicitante.


A dicho oficio de solicitud y/o servicio, debe acompañárseles con la documentación procedente (base informativa) necesaria para la realización del trabajo valuatorio. Esta base informativa, puede entregarse por vía electrónica o impresa en papel.

2.2. Identificación del avalúo

El perito valuador deberá identificar el objetivo, los alcances y demás parámetros del trabajo valuatorio de acuerdo a la solicitud de servicio y documentación procedente, considerando entre otros:



2.2.1. Parámetros del avalúo

2.2.1.1. Revisión de la documentación procedente (base informativa).- El perito valuador recibe el expediente técnico (la documentación procedente, solicitud de servicio y orden de trabajo), y realiza una revisión y análisis preliminar de la información en gabinete, con el fin de considerar los alcances de la investigación y recopilación de todos los elementos necesarios para lograr una mejor inspección de campo.

Una vez teniendo recopilados e identificados todos los documentos base, procede a realizar un análisis de cada uno de ellos.



2.2.1.2. Uso del dictamen.- El promovente siempre debe indicar el Uso en la solicitud que formule y en ningún caso el valuador iniciará el proceso de emisión de dictámenes valuatorios cuando el promovente deje de señalarlo.

2.2.1.3. Propósito del avalúo.- Es de suma importancia que el valuador antes de iniciar el trabajo valuatorio, identifique plenamente el tipo de valor por estimar.

2.2.1.4. Finalidad del dictamen.- El valuador una vez identificado el Uso y el Propósito, determina la aplicación del resultado del dictamen como el valor máximo o valor mínimo para efectos del pago o cobro de una prestación pecuniaria.

2.2.1.5. Criterio técnico.- El perito valuador debe identificar que criterio técnico es el que aplica en el caso, para apegarse al procedimiento técnico correspondiente y corroborarlo en el momento que se efectúe la inspección física.

2.2.1.6. Fecha de inspección.- El perito valuador debe asentar en el trabajo valuatorio la fecha en la cual realiza la visita de inspección al bien valuado.

2.2.1.7. Fecha de valores.- El valuador debe asentar esta fecha al momento del cierre de valores en el trabajo valuatorio.

2.2.1.8. Fecha de emisión del dictamen valuatorio.- El perito valuador debe asentar la fecha en que se firma el dictamen valuatorio por los responsables de su emisión.

2.2.1.9. Vigencia legal.- El perito valuador debe de emitir el dictamen resultante de la aplicación de este procedimiento técnico con un periodo de vigencia de hasta un año a partir de la fecha de emisión, en apego al artículo 148 de la Ley General de Bienes Nacionales, y de seis meses en los casos de terrenos ejidales o comunales con uso de suelo urbano solicitados en expropiación en apego al artículo 74 del Reglamento de la Ley Agraria en Materia de Ordenamiento de la Propiedad Rural.

2.2.2. Se comprenden como cultivos para propósito de los tabuladores de bienes distintos a la tierra de INDAABIN, los siguientes:

I) Cultivos Anuales

II) Cultivos Perennes:

a) Agostaderos

b) Forestales

c) Cercados de piedra

d) Conceptos de infraestructura

2.2.2.1. Ubicación de los bienes distintos a la tierra

El número de regiones se define buscando un equilibrio razonable entre la precisión y el volumen de información a procesar, asignándose un potencial productivo en función de la característica fisiográfica


de cada región como parte del proceso valuatorio individual.

Se consideran como ubicaciones las cuarenta y siete regiones (47) establecidas para los tabuladores, donde se seleccionaron las áreas con características homogéneas por cuanto al valor y precio de los bienes distintos a la tierra, consignadas en el listado siguiente:



Núm.

REGIONES

Núm.

REGIONES

Núm.

REGIONES

1

AGUASCALIENTES

17

HIDALGO Huasteca

33

SINALOA Sur

2

BAJA CALIFORNIA NORTE Mexicali

18

HIDALGO Centro

34

SINALOA Sierra

3

BAJA CALIFORNIA NORTE Tijuana

19

JALISCO

35

SONORA Norte

4

BAJA CALIFORNIA SUR

20

MEXICO

36

SONORA Costa

5

CAMPECHE

21

MICHOACAN

37

SONORA Sierra

6

COAHUILA

22

MORELOS

38

SONORA Sur

7

COLIMA

23

NAYARIT

39

TABASCO

8

CHIAPAS Costa

24

NUEVO LEON

40

TAMAULIPAS Norte

9

CHIAPAS Norte

25

OAXACA Istmo

41

TAMAULIPAS Sur

10

CHIAPAS Centro

26

OAXACA Mixteca

42

TAMAULIPAS Centro

11

CHIHUAHUA Chihuahua

27

PUEBLA

43

TLAXCALA

12

CHIHUAHUA Ciudad Juárez

28

QUERETARO

44

VERACRUZ Norte

13

DISTRITO FEDERAL

29

QUINTANA ROO

45

VERACRUZ Sur

14

DURANGO

30

SAN LUIS POTOSI Huasteca

46

YUCATAN

15

GUANAJUATO

31

SAN LUIS POTOSI Norte

47

ZACATECAS

16

GUERRERO

32

SINALOA Norte







Los municipios considerados en cada región se presentan en el anexo

Catálogo: obtenerdoc.php?path= -> Documentos -> FEDERAL
FEDERAL -> Reglamento de alumnos de nivel medio superior y superior
FEDERAL -> Personal docente del
FEDERAL -> Convenio específico en materia de ministración de subsidios para el fortalecimiento de acciones de salud pública en las entidades federativas, que celebran la Secretaría de Salud y el Ejecutivo del Distrito Federal
FEDERAL -> Tercera seccion secretaria de salud
FEDERAL -> Guía para la elaboración de Instrumentos Normativos y Administrativos inscritos
FEDERAL -> Norma oficial mexicana nom-018-sct2/1994, para el transporte terrestre de materiales y residuos peligrosos, disposiciones para la carga, acondicionamiento y descarga de materiales y residuos peligrosos en unidades de arrastre ferroviario
FEDERAL -> Poder ejecutivo secretaria de gobernacion
FEDERAL -> Convenio modificatorio al Convenio Específico en materia de ministración de subsidios para el fortalecimiento de acciones de salud pública en las entidades federativas, que celebran la Secretaría de Salud y el Estado de Morelos
FEDERAL -> Reglamento para el Surtimiento de Recetas y Abasto de Medicamentos del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado Normateca Electrónica Institucional
FEDERAL -> Al margen el Símbolo de la Identidad Gráfica de la Secretaría de Agricultura, Ganadería, Desarrollo Rural, Pesca y Alimentación


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