Apuntes de los bienes



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XVI El Uso y la Habitación
Concepto
Los define el art. 811, El derecho de uso es un derecho real que consiste, generalmente, en la facultad de gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa. Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama derecho de habitación.

Características
La doctrina entiende que los derechos de uso y habitación son usufructos restringidos, ello explica la comunidad de características; derechos reales, temporales e intransmisibles.
Son derechos personalísimos, ello explica que sean inembargables, pero se pueden adquirir por prescripción en conformidad al art. 2498. Por tratarse de derechos personalísimos, están comprendidos en la causal de objeto ilícito del art. 1464 Nº 2.
Señala el art. 819, Los derechos de uso y habitación son intransmisibles a los herederos, y no pueden cederse a ningún título, prestarse ni arrendarse. Ni el usuario ni el habitador pueden arrendar, prestar o enajenar objeto alguno de aquellos a que se extiende el ejercicio de su derecho. Pero bien pueden dar los frutos que les es lícito consumir en sus necesidades personales.

Constitución
Se constituyen de la misma forma que el usufructo. Comentario aparte merece el derecho de adjudicación del cónyuge sobreviviente, regulado en el art. 1337 regla décima, norma de la partición, en cuya virtud se constituyen derechos de uso y habitación para el cónyuge, los que se caracterizan por ser gratuitos y vitalicios.

Alcance y ejercicio
Su alcance se determina por el título, a falta de acuerdo de las partes, se aplican las normas del C.C., las que, por tanto, son supletorias, art. 814.
Según el art. 815, El uso y la habitación se limitan a las necesidades personales del usuario o del habitador. En las necesidades personales del usuario o del habitador se comprenden las de su familia. La familia comprende al cónyuge y los hijos: tanto los que existen al momento de la constitución, como los que sobrevienen después, y esto aun cuando el usuario o el habitador no esté casado, ni haya reconocido hijo alguno a la fecha de la constitución. Comprende asimismo el número de sirvientes necesarios para la familia. Comprende, además, las personas que a la misma fecha vivían con el habitador o usuario y a costa de éstos; y las personas a quienes éstos deben alimentos.
En razón del tenor del art. 816, en las necesidades personales del usuario o habitador no se comprenden las de su industria o tráfico, complementa esta materia el art. 817, El usuario de una heredad tiene solamente derecho a los objetos comunes de alimentación y combustible, no a los de una calidad superior; y está obligado a recibirlos del dueño o a tomarlos con su permiso.

Obligaciones del usuario y del habitador
Materia regulada en el art. 818, existen dos obligaciones:
1 Usar los objetos como un buen padre de familia, es decir, el usuario y el habitador responden de la culpa leve.
2 Deben contribuir a las expensas ordinarias de conservación y cultivo, a prorrata del beneficio que reporten, pero esta obligación no se refiere al uso o habitación que se da caritativamente a los necesitados.

XVI Las Servidumbres
Concepto
Están definidas en el art. 820, Servidumbre predial, o simplemente servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño.
La denominación predial es un resabio histórico del Derecho romano, en el que se distinguía entre servidumbres prediales y servidumbres personales, las primeras recaían sobre predios, y las segundas cedían a favor de una persona; derecho de uso, habitación y usufructo. Con la revolución francesa se acabaron las servidumbres personales, el Code Napoleón no utilizó dicha denominación.

Requisitos o elementos de las servidumbres
Son elementos de las servidumbres:
1 El gravamen es impuesto en beneficio de un predio

2 El gravamen debe ser soportado por otro predio

3 Los predios deben pertenecer a distintos dueños
1 El gravamen es impuesto en beneficio de un predio
El beneficio debe ser para otro predio, no para el dueño del predio. El predio que recibe el beneficio se denomina predio dominante, a su respecto la servidumbre es activa.
2 El gravamen debe ser soportado por otro predio
Esto es, existe una relación entre los predios, pero debe precisarse que las relaciones jurídicas no se dan entre cosas, sino entre personas, quienes son sujetos de derechos, por tanto podemos afirmar que en las servidumbres la relación se produce entre los dueños de los diversos predios.
El predio que debe soportar el gravamen se denomina predio sirviente, a su respecto, la servidumbre es pasiva.
3 Los predios deben pertenecer a distintos dueños
Si los predios pertenecen a un mismo dueño, no hay servidumbre, el art. 568 inc. final, analizado en su momento, define predio, se trata de un bien inmueble o raíz, Las casas y heredades se llaman predios o fundos.

Características de las servidumbres
Las servidumbres presentan las características que a continuación se indican:
1 Es un derecho real, se encuentra enunciado en el art. 577. Del carácter real de las servidumbres se origina como consecuencia que, aunque el predio cambio de dueño, el gravamen sobre el predio se mantiene.
2 Es una limitación al dominio, está enunciada en el art. 732, implican una carga para el predio sirviente, pero no se desmenbran las facultades del dueño, ya que se mantiene el uso, goce, y disposición, a diferencia de lo que sucede con el usufructo, uso y habitación.
3 Es un derecho inmueble, por aplicación del art. 580.
4 Es un derecho accesorio, ya que no puede tener vida en forma independiente del predio respectivo, art.825, Las servidumbres son inseparables del predio a que activa o pasivamente pertenecen.
Esta característica explica que las servidumbres no pueden enajenarse ni transmitirse en forma autónoma del predio a que acceden.
5 Derecho indivisible
El ejercicio de las servidumbres no admite división, piénsese en una servidumbre de tránsito, o se transita y se llega el destino o no se ejerce la servidumbre.
De esta característica se generan ciertas consecuencias:


  • Si existe una comunidad o copropiedad sobre el predio, será necesario el consentimiento de todos para constituir la servidumbre.

  • En conformidad al art. 886, si se interrumpe o suspende la prescripción respecto de un solo dueño, se entenderá interrumpida o suspendida respecto de todos.

En caso de división del predio, aquel a quien le correspondiese la parte en que está ubicada la servidumbre, seguirá con dicho gravamen, así lo establece el art. 826, Dividido el predio sirviente, no varía la servidumbre que estaba constituida en él, y deben sufrirla aquel o aquellos a quienes toque la parte en que se ejercía. La misma idea, pero en sentido contrario, se encuentra en el art. 827, Dividido el predio cada uno de los nuevos dueños gozará de la servidumbre, pero sin aumentar el gravamen del predio sirviente. Así, los nuevos dueños del predio que goza de una servidumbre de tránsito no pueden exigir que se altere la dirección, forma, calidad o anchura de la senda o camino destinado a ella.



Ejercicio de las servidumbres
La regla básica para determinar el ejercicio de la servidumbre es la del art. 884, El título, o la posesión de la servidumbre por el tiempo señalado en el artículo 882, determina los derechos del predio dominante y las obligaciones del predio sirviente.
El art. 830 debe complementarse con el art. 828, 829 y 830.
Art. 828, El que tiene derecho a una servidumbre, lo tiene igualmente a los medios necesarios para ejercerla. Así, el que tiene derecho a sacar agua de una fuente en la heredad vecina, tiene el derecho de tránsito para ir a ella, aunque no se haya establecido expresamente en el título.
Art. 829, El que goza de una servidumbre puede hacer las obras indispensables para ejercerla; pero serán a su costa, si no se ha establecido lo contrario: y aún cuando el dueño del predio sirviente se haya obligado a hacerlas o repararlas, le será lícito exonerarse de la obligación abandonando la parte del predio en que deban hacerse o conservarse la obra.
Art. 830, El dueño del predio sirviente no puede alterar, disminuir, ni hacer más incómoda para el predio dominante la servidumbre con que está gravado el suyo. Con todo, si por el transcurso del tiempo llegare a serle más oneroso el modo primitivo de la servidumbre, podrá proponer que se varíe a su costa: y si las variaciones no perjudican al predio dominante, deberán ser aceptadas.
Finalmente, sobre este tema, según el art. 832, Las disposiciones de este título se entenderán sin perjuicio de las ordenanzas generales o locales sobre las servidumbres.

Clasificación de las servidumbres
Existen tres criterios para clasificar las servidumbres: origen, objeto y naturaleza.
Según su origen, se clasifican en naturales, legales y voluntarias, art. 831.
Según su carácter, pueden ser positivas y negativas.
Según sus señales de existencia se dividen en aparentes e inaparentes.
Según su ejercicio, continuas y discontinuas.

Según su origen, naturales, servidumbres legales y voluntarias, art. 831.
Servidumbre natural es la que proviene de la natural situación de los lugares.
Servidumbre legal es aquella impuesta por la ley.
Servidumbre voluntaria, son aquellas constituidas por un hecho del hombre.


Según su objeto, pueden ser positivas y negativas.
Según el art. 823, servidumbre positiva es la que sólo impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer, como la de tránsito.
Servidumbre negativa es aquella que impone al dueño del predio sirviente la prohibición de hacer algo, que sin la servidumbre le sería lícito, como la de no poder elevar sus paredes sino a cierta altura.
Las servidumbres positivas imponen a veces al dueño del predio sirviente la obligación de hacer algo, como la del art. 842, la norma se refiere a la servidumbre de demarcación.

Según sus señales de existencia se dividen en aparentes e inaparentes
Servidumbre aparente, es la que está continuamente a la vista, como la de tránsito cuando se hace por una senda o puerta especialmente destinada a él.
Servidumbre inaparente es la que no se conoce por una señal exterior, como la misma de tránsito, cuando carece de estas dos circunstancias y de otras análogas, art. 824.

Según se ejercicio, continuas y discontinuas
Servidumbre continua, según el art. 822, es la que se ejerce o se puede ejercer continuamente, sin necesidad de un hecho actual del hombre, como la servidumbre de acueducto por un canal artificial que pertenece al predio dominante, y supone un hecho actual del hombre.
Servidumbre discontinua es la que se ejerce a intervalos más o menos largos de tiempo, como la servidumbre de tránsito.
Importancia de la distinción entre servidumbres continuas y discontinuas
La distinción resulta relevante para los siguientes efectos:
1 Constitución de servidumbres, la destinación de padre de familia procede sólo respecto de las servidumbres continuas aparentes.
2 Por prescripción pueden adquirirse las servidumbres continuas aparentes, las discontinuas de todas las clases y las inaparentes sólo pueden adquirirse por título, ni aún el goce inmemorial bastará para constituirla.
3 Las servidumbres se extinguen por el no uso por tres años. Si se trata de una continua, el plazo se cuenta desde que se realice un acto contrario a la servidumbre , si la servidumbre es discontinua, el plazo se cuenta desde la fecha del último acto de goce de la servidumbre, art. 885 Nº 5.

Servidumbres naturales
El art. 833 regula la servidumbre natural de libre descenso y escurrimiento de las aguas en los siguientes términos: El predio inferior está sujeto a recibir las aguas que descienden del predio superior naturalmente, es decir, sin que la mano del hombre contribuya a ello. No se puede, por consiguiente, dirigir un albañal o acequia sobre el predio vecino, si no se ha constituido esta servidumbre especial. En el predio servil no se puede hacer cosa alguna que estorbe la servidumbre natural, ni en el predio dominante, que la grave. Las servidumbres establecidas en este artículo se regirán por el Código de Aguas.

Servidumbres legales
Las servidumbres legales, pueden ser de interés público o de interés privado, art. 839, Las servidumbres legales son relativas al uso público, o la utilidad de los particulares.
Servidumbres legales de interés público
Están referidas al uso de las riberas en la medida que sea necesario para la navegación o flote, están regidas por el Código de aguas y por los reglamentos y ordenanzas correspondientes, art. 839.
El Código de Aguas regula la servidumbre de uso de las riberas para la pesca, navegación y flote.

Servidumbres legales de interés privado
En conformidad al artículo 841, Las servidumbres legales de la segunda especie son asimismo determinadas por las ordenanzas de policía rural. Aquí se trata especialmente de las de demarcación, cerramiento, tránsito, medianería, acueducto, luz y vista.
No sólo el C.C. establece servidumbres, también las encontramos en el Código de Minería, Código Aeronáutico, entre otras.
1 Servidumbre de demarcación
Según el art. 842, Todo dueño de un predio tiene derecho a que se fijen los límites que lo separan de los predios colindantes, y podrá exigir a los respectivos dueños que concurran a ello, haciéndose la demarcación a expensas comunes.
La demarcación, por tanto, es aquella operación que tiene por objeto establecer la línea divisoria de dos predios colindantes de diversos dueños, la que se indicará por señales comunes.
En la demarcación pueden distinguirse dos operaciones: la fijación en un plano de los límites de los predios, y luego la construcción de los hitos que delimitan a los predios, usualmente mediante mojones.
Para el código se trata de una servidumbre positiva ya que implica una obligación de hacer, sin embargo, la doctrina entiende que no se trata de una auténtica servidumbre, ya que no existe gravamen, ni predio dominante, ni predio sirviente.
La acción de demarcación es imprescriptible, ya que se trata de una emanación del dominio, ésta acción se sujeta al procedimiento sumario.
2 Servidumbre de cerramiento
Regulada en los art. 844 a 845. En conformidad al art. 844, El dueño de un predio tiene derecho para cerrarlo o cercarlo por todas partes, sin perjuicio de las servidumbres constituidas a favor de otros predios. El cerramiento podrá consistir en paredes, fosos, cercas vivas o muertas.
Basándonos en el artículo transcrito la servidumbre de cerramiento es aquella que tiene por objeto cerrar y cercar el predio, a lo que deben contribuir los dueños de predios vecinos.
Para determinar quién es el dueño de la cerca divisoria deben aplicarse los artículos 845 y 846.
Si el cerramiento se practica en terreno propio y por cuenta y riesgo del dueño, la cerca le pertenecerá y el dueño del predio colindante no podrá servirse de la cerca para ningún objeto, salvo que haya adquirido este derecho por título o por prescripción de cinco años contados como para la adquisición del dominio, art. 845.
Si el dueño del terreno presentó acción de cerramiento en tribunales, los predios colindantes deberán contribuir al cerramiento, según el art. 846, La cerca divisoria construida a expensas comunes estará sujeta a la servidumbre de medianería.
El derecho a pedir el cerramiento es imprescriptible.
La doctrina entiende que no se está en presencia de una verdadera servidumbre, por las mismas razones indicadas respecto a la servidumbre de demarcación.

3 Medianería


Se encuentra definida en el art. 851 del C.C., La medianería es una servidumbre legal en virtud de la cual los dueños de dos predios vecinos que tienen, paredes, fosos o cercas divisorias comunes, están sujetos a las obligaciones recíprocas que van a expresarse.
No se trata de una servidumbre, en razón de la ausencia de predio dominante y sirviente, ni gravamen. La doctrina explica que la medianería proviene de la comunidad existente sobre la pared divisoria, de la que surgen límites a sus derechos.
Prescribe el art. 854, En todos los casos, y aun cuando conste que una cerca o pared divisoria pertenece exclusivamente a uno de los predios contiguos, el dueño del otro predio tendrá el derecho de hacerla medianera en todo o parte, aún sin el consentimiento de su vecino, pagándole la mitad del valor del terreno en que está hecho el cerramiento, y la mitad del valor actual de la porción de cerramiento cuya medianería pretende.
La prueba de la medianería se regula en los art. 852 y 853, podrá acreditarse de los siguientes modos:
1 Por medio de un título, es decir, mediante el contrato en el que consta que la pared se construyó a expensas comunes.
2 Por medio de señales externas, que han hecho el cerramiento de acuerdo y a expensas comunes, art. 852.
3 Por medio de presunciones, art. 853, Toda pared de separación entre dos edificios se presume medianera, pero sólo en la parte en que fuere común a los edificios mismos. Se presume medianero todo cerramiento entre corrales, jardines y campos, cuando cada una de las superficies contiguas esté cerrada por todos lados: si una sola está cerrada de este modo, se presume que el cerramiento le pertenece exclusivamente.
La presunción es simplemente legal, luego admite prueba en contrario.
Efectos de la medianería
Es el conjunto de derechos y obligaciones que de ellas emanan. Principiaremos por los derechos.
1 Derecho a edificar sobre la pared medianera

2 Derecho a elevar la pared medianera


1 Derecho a edificar sobre la pared medianera
Los codueños podrán edificar sobre la pared medianera o hacerla sostener el peso de una nueva construcción, pero previamente deberán solicitar el consentimiento del vecino, si éste se niega, se podrá recurrir al juez, el que podrá dictar las medidas necesarias a fin de que la nueva construcción no provoque daño al vecino. Agrega el inc. 2º del art. 855, En circunstancias ordinarias se entenderá que cualquiera de los condueños de una pared medianera puede edificar sobre ella, introduciendo maderos hasta la distancia de un decímetro de la superficie opuesta; y que si el vecino quisiere por su parte introducir maderos en el mismo paraje o hacer una chimenea, tendrá el derecho de recortar los maderos de sus vecino hasta el medio de la pared, sin dislocarlos.

2 Derecho a elevar la pared medianera


En conformidad al art. 857, Cualquiera de los condueños tiene derecho a elevar la pared medianera, en cuanto lo permitan las ordenanzas generales o locales; sujetándose a las reglas siguientes:
1 La nueva obra será enteramente a su costa.
2 Pagará al vecino, a título de indemnización por el aumento de peso que va a cargar sobre la pared medianera, la sexta parte de lo que valga la obra nueva.
3 Pagará la misma indemnización todas las veces que se trate de reconstruir la pared medianera.
4 Será obligado a elevar a su costa las chimeneas del vecino situadas en la pared medianera.
5 Si la pared medianera no es bastante sólida para soportar el aumento de peso, la reconstruirá a su costa, indemnizando al vecino por la remoción y reposición de todo lo que por el lado de éste cargaba sobre la pared o estaba pegado a ella.
6 Si reconstruyendo la pared medianera, fuere necesario aumentar su espesor, se tomará este aumento sobre el terreno del que construya la obra nueva.
7 El vecino podrá en todo tiempo adquirir la medianería de la parte nuevamente levantada, pagando la mitad del costo total de ésta, y el valor de la mitad del terreno sobre que se haya extendido la pared medianera, según el inciso anterior.
Obligaciones de los condueños
Deberán contribuir a las expensas provocadas por el cerramiento, así lo exige el art. 858, Las expensas de construcción, conservación y reparación del cerramiento serán a cargo de todos los que tengan derecho de propiedad en él, a prorrata de los respectivos derechos. Sin embargo, podrá cualquiera de ellos exonerarse de este cargo, abandonando su derecho de medianería, pero sólo cuando el cerramiento no consista en una pared que sostenga un edificio de su pertenencia. Esta norma aplica el art. 2309 relativo a la copropiedad.
Respecto a los árboles medianeros, según el art. 859, Los árboles que se encuentran en la cerca medianera, son igualmente medianeros; y lo mismo se extiende a los árboles cuyo tronco está en la línea divisoria de dos heredades, aunque no haya cerramiento intermedio. Cualquiera de los dos condueños puede exigir que se derriben dichos árboles, probando que de algún modo le dañan; y si por algún accidente se destruyen, no se repondrán sin su consentimiento.
4 Servidumbre de tránsito
Es aquella por la cual, un predio que carece de comunicación con un camino público, puede imponer a otros predios el paso a través de éstos para así lograr dicha comunicación.
El art. 847 exige que la comunicación con el camino público sea indispensable para el uso y beneficio del predio respectivo, y que el dueño de éste debe pagar el valor del terreno necesario para la servidumbre y resarcir los perjuicios causados. El quantum de la indemnización se determinará por las partes de común acuerdo, si no hay acuerdo, decidirá el juez, art. 848.
Es una servidumbre positiva, discontinua y aparente o inaparente, según se expresa en la propia definición de servidumbre del art. 824.
En conformidad al art. 849, Si concedida la servidumbre de tránsito en conformidad a los artículos precedentes, llega a no ser indispensable para el predio dominante, por la adquisición de terrenos que le dan un acceso cómodo al camino, o por otro medio, el dueño del predio sirviente tendrá derecho para pedir que se le exonere de la servidumbre, restituyendo lo que, al establecerse ésta, se le hubiere pagado por el valor del terreno.

Por su parte, según el art. 850, Si se vende o permuta alguna parte de un predio, o si es adjudicada a cualquiera de los que lo poseían proindiviso, y en consecuencia esta parte viene a quedar separada del camino, se entenderá concedida a favor de ella una servidumbre de tránsito, sin indemnización alguna.

5 Servidumbre de acueducto
Es aquella por la cual el propietario no riberano tiene el derecho de hacer conducir las aguas por la heredad sirviente a expensas del interesado, concepto extraído del art. 861.
Procede establecer esta servidumbre si el predio dominante carece de aguas para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos, o si ella es necesaria para el servicio doméstico de los habitantes de un pueblo, o a favor de un establecimiento industrial que las necesite para el movimiento de sus máquinas, inc. 1º del art. 861.
Sus características son: positiva, continua, aparente o inaparente
El art. 870 hace aplicable las normas del Código de Aguas para la servidumbre de desagüe y drenaje.
6 Servidumbre de luz
Art. 873, La servidumbre de luz tiene por objeto dar luz a un espacio cualquiera cerrado y techado; pero no se dirige a darle vista sobre el predio vecino, esté cerrado o no.
Las condiciones para el ejercicio de esta servidumbre están indicadas en el art. 875, la ventana estará guarecida de rejas de hierro y de una red de alambres cuyas mallas tengan tres centímetros de abertura o menos, y la parte inferior de la ventana distará del suelo de la vivienda a que da luz, tres metros a lo menos.

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