Derechos reales



Descargar 1.54 Mb.
Página1/19
Fecha de conversión13.02.2019
Tamaño1.54 Mb.
  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   19
DERECHOS REALES.

UNIDAD 1 – DERECHO REAL.
PTO. 1. Ubicación de los derechos reales en las clasificaciones de los derechos reales subjetivos, en particular por su oponibilidad y por la patrimonialidad de su contenido.
Derecho subjetivo y derecho objetivo. El derecho objetivo es el ordenamiento jurídico, o sea, el conjunto de preceptos reguladores de la conducta humana, que emanan del Estado y que éste impone mediante su poder coactivo.

En cuanto al derecho subjetivo es un interés protegido por el derecho objetivo, mediante la atribución de un poder o una facultad a una voluntad; o a la inversa, es una facultad o un poder atribuido a una voluntad por el derecho objetivo para la protección de un interés.


Elementos de los derechos subjetivos. La relación jurídica y sus elementos.
Todo derecho subjetivo reúne tres elementos:

  • El sujeto, que es el titular, o sea la persona a cuya voluntad el ordenamiento le atribuye un poder o una facultad, o cuyo interés resulta protegido.




  • El objeto, es la persona o cosa sobre la que el sujeto ejerce su poder, o la persona a la cual está facultado para exigir un determinado comportamiento.




  • La causa, que es el hecho o acto jurídico que le da nacimiento.


Clasificación de los derechos subjetivos.
1. Por su oponibilidad.


  1. Absolutos. Existen frente a todos, son erga omnes, o sea que al poder o facultad del titular corresponde el deber de abstención de todos los demás. EJ: derechos de la personalidad, los reales.




  1. Relativos. Únicamente confieren a su titular la facultad de exigir un determinado comportamiento a persona o personas determinadas, que no solo puede consistir en un abstención; sino también en una acción. EJ: derechos creditorios.


2. Por el carácter económico o no económico de su contenido.


  1. Patrimoniales. Son susceptibles de apreciación pecuniaria. Pertenecen a esta categoría los derechos reales, los creditorios, los de familia aplicados y los intelectuales, pero éstos últimos, sólo en el aspecto que consiste en la facultad de explotar económicamente la obra.

  2. Extrapatrimoniales. No son susceptibles de apreciación pecuniaria. EJ: los derechos de la personalidad, los de familia puros y los intelectuales en cuanto al derecho moral de autor.


3. Por su objeto inmediato. Freitas clasifica todos los derechos civiles, sin distinción de que sean patrimoniales o extramatrimoniales, en:


  1. Derechos reales, cuyo objeto inmediato son las cosas.




  1. Derechos personales, cuyo objeto inmediato son las personas.


PTO. 2. Origen histórico del derecho real y de su terminología.
La distinción conceptual entre derechos reales y personales.
Se han elaborado dos criterios acerca de la distinción conceptual entre los derechos reales y personales.
De acuerdo con el primero, se considera que “derechos reales” y “derechos personales” son dos categorías del pensamiento jurídico, de modo que se las puede hallar en todos los derechos y en cualquiera de sus épocas.
Conforme al segundo criterio, la distinción no fue conocida en la infancia del Derecho y sólo aparece en los diversos derechos positivos en un determinado momento de sus respectivas evoluciones.
Sólo en una etapa posterior del Derecho Romano podría encontrarse el origen de la distinción conceptual entre derechos reales y personales, cuando la ley Poetelia Papiria (siglo IV a.C.) abolió el nexum, reemplazando la vinculación o atadura de la persona del deudor por la de sus bienes. Recién a partir de ese momento comienza a pasarse de la ejecución personal a la ejecución patrimonial.
Por otra parte, los jurisconsultos romanos nunca clasificaron los derechos, sino las acciones. La distinción entre actiones in re y las actiones in personam ya aparece en el procedimiento de las acciones de la ley.
Distinción terminológica. Fueron los glosadores y postglosadores quienes, sobre la base de que las acciones eran los medios procesales para tutelar los derechos, llegaron a la conclusión que los derechos protegidos por las actiones in re y por las actiones in personam eran los iures in re y los iures in personam, respectivamente.
PTO. 3. Dualismo clásico entre los derechos reales y los personales. Recepción por el Código. PTO. 4. Teorías unitarias: personalista y realista. Otras concepciones. El problema de la existencia de sujeto pasivo determinado en los derechos reales.
Concepto de derecho real. El Código no contiene una definición de derecho real.


  1. Doctrina CLÁSICA o tradicional. Esta doctrina separa netamente los derechos reales de los personales, por lo que también es denominada “doctrina dualista”. Ésta doctrina es la que sigue Vélez Sársfield en nuestro código: “El derecho real es el que crea entre las personas y las cosas una relación directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, a saber: la persona, que es el sujeto activo del derecho; y la cosa, que es el objeto”.

Se puede construir el concepto de derecho real considerándolo como una relación directa e inmediata entre la persona y la cosa. El derecho personal, en cambio, es concebido como una relación entre el titular del derecho y el deudor obligado a cumplir una prestación en beneficio del primero.




  1. Doctrinas no clásicas.

    1. Teoría UNITARIA PERSONALISTA. Esta teoría recibe esta denominación porque unifica los derechos reales y personales (por ello unitaria) en una sola categoría: derechos personales (por ello es personalista).

Suele atribuirse la paternidad de la teoría a Planiol, quien considera que todo derecho importa una relación entre personas. Así como en los derechos personales la relación se establece entre acreedor y deudor, en los derechos reales dicha relación existe entre el titular del derecho y todo el mundo, menos él. Por tal motivo, para este, autor no habría diferencias sustanciales entre ambas categorías de derechos, ya que los derechos reales no serían más que derechos personales en los que la prestación consistiría en una abstención a cargo de todas las personas.


b) Teoría UNITARIA REALISTA. Esta teoría recibe dicha denominación porque también unifica los derechos reales y los personales en una sola categoría, pero tal categoría está dada por derechos reales.
Mientras los llamados “derechos reales” recaen sobre una cosa determinada, los denominados “derechos personales” no recaerían sobre la persona del deudor sino sobre su patrimonio.
Otras concepciones.
c) Teoría institucional. Los derechos sólo deben ser distinguidos por su mayor o menor contenido institucional.

Lo que tipifica a la institución es que su régimen es impuesto por el Estado a los particulares, quienes deben sujetarse a sus prescripciones. No ocurre lo mismo en el sector no institucional del Derecho, ya que en él predomina la libertad de los propios interesados. Por lo tanto, integran el primer sector los derechos de la personalidad, los derechos de familia y los reales; y en el segundo, los derechos personales. Mientras las dos primeras categorías se caracterizan por tener un contenido totalmente institucional, este contenido es sólo predominante en los derechos reales y mínimo en los derechos personales.


d) Doctrina de Demogue. Este jurista francés no acepta las pretendidas diferencias que la doctrina clásica encuentra entre los derechos absolutos y relativos. Considera que sólo puede hablarse de derechos cuyo ejercicio es más o menos cómodo, y de derechos más fuertes o más débiles según su oponibilidad.
De acuerdo con este criterio, los derechos reales serían más cómodos que los personales para ser ejercidos pues, mientras éstos requieren la colaboración de otra persona (el deudor), en los primeros no es necesaria la colaboración de nadie. Además, los derechos reales serían más fuertes en cuanto a su oponibilidad.
El problema de la existencia de sujeto pasivo determinado en los derechos reales.
Dentro del criterio en que se sostiene la existencia de un sujeto pasivo determinado en los derechos reales, surgen dos vertientes:


  • para una, sólo es aplicable a los derechos reales sobre cosa ajena;

  • para la otra, la idea es susceptible de extenderse a todos los derechos reales, inclusive al dominio.



  • De acuerdo a la primera corriente, se ha creído ver como sujeto pasivo determinado en los derechos reales sobre cosa ajena al dueño de la cosa gravada con ese derecho.

Hay en este razonamiento un evidente error de concepto. Ocurre que el dueño, al desmembrarse su dominio, entra a formar parte del sujeto pasivo universal con respecto al titular del derecho real por él constituido. En el ejemplo del usufructo, el nudo propietario no es un sujeto individualmente obligado frente al usufructuario, sino uno más de los componentes del sujeto pasivo indeterminado y general. Está en la misma situación que cualquier otra persona a quien se le prohíbe impedir el ejercicio de los derechos reales.




  • La otra corriente intenta extender la idea del sujeto pasivo determinado a todos los derechos reales, inclusive el dominio; se lo encontraría en este supuesto en el transmitente de ese derecho obligado por la evicción.

En este caso, el error conceptual también es notorio, por cuanto no siempre el enajenante debe al adquiriente la garantía de evicción, ya sea porque ha sido dispensado de ella o porque la enajenación reconoce como fuente un contrato respecto del cual no se aplica la figura. Además, es evidente que la garantía de evicción se vincula con el acto jurídico de la transmisión y no con el derecho real transmitido. Más aún, si la garantía funciona es porque el dominio no fue transmitido o no lo fue con la plenitud prometida.


PTO. 5. Comparación entre los derechos reales y los personales. Relaciones.
Relaciones de semejanza. Existe una sola semejanza entre los derechos reales y los personales: ambos tienen contenido patrimonial.
Relaciones de diferencia.


Derechos reales

Derechos personales

Conforme a su oponibilidad, son absolutos.

Son relativos

2 elementos, un sujeto y un objeto.

3 elementos, sujeto activo, sujeto pasivo y prestación.

Prescripción adquisitiva o usucapión.

Prescripción liberatoria o extintiva

Acciones reales para defenderlos

Acciones personales para defenderlos

Normas de orden público. “Numerus clausus”.

Normas supletorias por voluntad de las partes. Principio de autonomía de la voluntad.

La mayoría de los derechos reales se ejercen con la posesión. Ius persequendi y ius preferendi.






PTO. 6. Casos de institutos de dudosa naturaleza jurídica.
Existe una serie de institutos respecto de los cuales se han generado dudas en el sentido de si son derechos reales, personales o de otra naturaleza e, inclusive, de si son o no derechos.
a. Derechos reales de garantía en general. Podría sostenerse que los derechos reales de garantía son derechos personales, en razón de ser accesorios de derechos de esa naturaleza y en virtud de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal.
Sin embargo, esta argumentación es fácilmente replicable, ya que la accesoriedad del derecho de garantía sólo hará que su suerte quede supeditada a la del derecho personal al que accede. Este último determinará su existencia e incidirá en sus vicisitudes, pero jamás podrá influir en su naturaleza jurídica.
1. Caso de la hipoteca. Se ha sostenido que la hipoteca no es un derecho real; al no ejercerse por medio de la posesión, no se configuraría entre el titular (acreedor hipotecario) y el inmueble que constituye el objeto la relación directa e inmediata de la persona con la cosa que es propia de todo derecho real. Esta argumentación es incorrecta, por cuanto esa relación igualmente existe aunque la hipoteca no se ejerza por la posesión.
b. El derecho del locatario. El locador está obligado a asegurar al locatario el uso y goce de la cosa locada y a mantenerlo en ese uso y goce realizando todos los actos necesarios para tal fin.
Este derecho queda configurado como un derecho personal de uso y goce y no como un derecho real pues, si así fuere, el locatario no sería tal sino un usufructuario por el tiempo convenido. Sin embargo, se ha planteado la duda acerca del carácter real o personal del derecho del locatario, en razón de que el art. 1498 dispone: “Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación subsiste durante el tiempo convenido.
El locatario es titular de un derecho personal y la necesidad de respetar la locación por parte del adquiriente de la finca locada deriva de una obligación impuesta por la ley. No es del locatario un derecho real porque el derecho no es inherente a la cosa ni otorga las ventajas del ius persequendi y del ius preferendi.
c. Derecho de retención. Se trata del derecho que tiene el tenedor de la cosa ajena de mantenerse en “la posesión de ella hasta el pago de lo que le es debido por razón de esa misma cosa”. Areán niega que sea un derecho real.
d. Los derechos sobre el cuerpo humano. En la actualidad, al haber sido abolida la esclavitud, el cuerpo de una persona jamás podría ser objeto de un derecho real, porque lo impide la dignidad de la personalidad humana.
e. Los derechos sobre el cadáver. A la misma conclusión habrá que arribar con respecto al cuerpo de una persona muerta.

f. La posesión. La naturaleza jurídica de la posesión ha sido muy controvertida. No sólo se ha cuestionado qué clase de derecho es, entre quienes la consideran un derecho, sino que, además, también se ha sostenido que no es un derecho sino un hecho.
En nuestro Código y, no obstante lo que en contrario parece sugerir de las notas, la posesión es un hecho y como tal está configurada.
PTO. 7. Pretendidas situaciones intermedias entre los derechos reales y los derechos personales.
a. El “ius ad rem”. El concepto aparece claramente formulado en el Derecho canónico. Cuando un obispo estaba impedido de desempeñar el cargo, se le nombraba un coadjunto con derecho a sucederlo. Este sólo tenía un ius ad rem al obispado y al beneficio que iba unido a él. Recién cuando fallecía el obispo ese derecho se convertía en un ius in re. Esto llevó a considerar la situación jurídica como intermedia entre el derecho real y el derecho personal.
Esta idea pasó luego al Derecho feudal.
Por último ingresó en el Derecho Civil, en conexión con la teoría del título y el modo, como una manera de proteger a quien únicamente podía invocar a su favor un título suficiente, pero que no contaba aun con el modo suficiente. Se le concedía un derecho preferente sobre posibles adquirientes posteriores con título y modo, salvo que fuesen de buena fe y a título oneroso.
Esta aplicación del ius ad rem fue más tarde dejada de lado.
b. Los derechos reales “in faciendo”. En el derecho romano y en cualquier otro Derecho de estirpe romanista, como el nuestro, pretender que existen derechos reales in faciendo implicaría incurrir en una contradicción total.

Si el derecho es real no puede ser in faciendo, porque el hacer es contenido típico y exclusivo de los derechos personales.


En nuestro derecho está descartada la posibilidad de que existan derechos reales in faciendo, puesto que el art. 497 afirma en su segunda parte: “…No hay obligación que corresponda a derechos reales”.
c. Las obligaciones “propter rem”.
Concepto. Las obligaciones propter rem, también denominadas “obligaciones reales” u “obligaciones ambulatorias”, son derechos personales que van unidos a la titularidad de derechos reales o, al menos, de una relación posesoria. Por lo tanto, nacen, se transmiten y se extinguen con el nacimiento, la transmisión y la extinción de dicha titularidad.

Naturaleza jurídica y caracterización de las obligaciones reales. Se ha pretendido sostener que constituyen una categoría intermedia entre los derechos reales y personales, en razón de que estarían integradas por elementos personales y reales.
Son obligaciones que ofrecen características especiales en cuanto a su nacimiento, desplazamiento y extinción, ya que nacen, se desplazan y se extinguen sin que intervenga para nada la voluntad de las partes, pues todo ocurre por ministerio de la ley. En virtud de esa circunstancia es que se las llama también “obligaciones ambulatorias”, ya que se desplazan con el derecho sobre la cosa.
El deudor propter rem responde con todo su patrimonio, aunque puede liberarse de la obligación mediante el abandono de la cosa por cuya titularidad real o posesoria quedó obligado.
PTO. 8. Incidencia del orden público en los derechos reales. Normas estatutarias y reglamentarias. Creación y modificación de los derechos reales. “Numerus Clausus”. Fuentes. Tipicidad. Consecuencias de la pretendida creación de otros derechos reales o modificación de los permitidos.
RÉGIMEN LEGAL DE LOS DERECHOS REALES.
a. Incidencia del orden público.
Mientras en el régimen de los derechos personales impera el principio de autonomía de la voluntad, el de los derechos reales está dominado por el principio del orden público, dejando apenas un estrecho margen para la voluntad de los particulares.
Sin embargo, es importante resaltar que el orden público no impera en los derechos reales en forma exclusiva, sino preponderante. Por consiguiente, las normas que los rigen son principalmente de orden público. Por excepción, hay algunas que tienen carácter supletorio, por lo que los particulares pueden dejarlas de lado.
Son de orden público las normas que determinan cuáles son los derechos reales y cuál es su tipicidad genérica, así como también las que se refieren a los elementos que integran la relación jurídica real (sujeto, objeto y causa).
b. Creación de los derechos reales.
De acuerdo con la primera parte del art. 2502: “Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley…” Ello significa que no existen otros derechos reales que aquellos que la ley determina.
Vélez adoptó el sistema de número cerrado (numerus clausus) de derechos reales, por oposición al sistema de número abierto (numerus apertus), que era el sustentado por la mayoría de la doctrina francesa de la época.
c. Distinción entre creación legal y fuente de los derechos reales.
El hecho de que el art. 2502 sostenga que “Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley…” no significa que la ley sea la única causa fuente de los derechos reales, sino que los particulares no pueden crear otros derechos reales que aquellos que la ley determina taxativamente.

La ley crea los tipos de derechos reales, pero los derechos reales creados de ese modo pueden reconocer distintas fuentes.


La ley, como causa fuente de los derechos reales, existe únicamente en dos casos: el usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos sujetos a su patria potestad (art. 2816) y la habitación legal a favor del cónyuge supérstite (art. 3573 bis).
d. “Numerus clausus” y tipicidad de los derechos reales.
El sistema de numerus clausus consiste en que la ley establece en forma taxativa y en número limitado los derechos reales a los que los particulares pueden dar nacimiento. También fija el contenido de cada uno y le da un nombre. En este sentido, “sistema de numerus clausus”, “sistema de creación legal de los derechos reales” y “tipicidad de los derechos reales” son expresiones equivalentes, aunque no siempre se los utilice de ese modo.
e. Modificación de los derechos reales.
La incidencia del orden público en el régimen de los derechos reales es tan inmensa que se ha considerado conveniente establecer que a los particulares no sólo les esté vedado crear otros, sino que ni siquiera puedan modificar los reconocidos.

Esta prohibición es lógica pues la modificación de esos contenidos podría configurar la pretensión de crear un derecho real no permitido.


f. Consecuencia de la pretendida creación de otros derechos reales o de la modificación de los permitidos.
El art. 2502 dice en su segunda parte: “…Todo contrato o disposición de última voluntad que constituyese otros derechos reales, o que modificase los que por este Código se reconocen, valdrán sólo como constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer”.
En consecuencia, de acuerdo con el criterio seguido por el Código, si se pretende dar nacimiento a un derecho real no permitido, podrá quedar configurado con el mismo contenido del pretendido, pero con carácter personal y no real.
PTO. 9. Derechos reales permitidos, limitados y prohibidos. Concepto de cada uno de ellos. Modalidades que exhiben a los derechos reales con caracteres especiales e institutos configurados a la manera de ellos. Suerte de los derechos existentes con anterioridad al Código Civil y que éste suprime o limita.
Enumeración del art. 2503; su carácter. El art. 2503 en su redacción original dispone: “Son derechos reales:

  1. El dominio y el condominio;

  2. El usufructo;

  3. El uso y la habitación;

  4. Las servidumbres activas;

  5. El derecho de hipoteca;

  6. La prenda,

  7. La anticresis.


Esta enumeración establecida por la ley es taxativa. No obstante ello, la Ley 25.509, sancionada en noviembre de 2001, ha introducido en nuestra legislación el derecho real de superficie forestal, disponiendo el art. 13 que se agrega al art. 2503, como inc. 8º, “La superficie forestal”.
Concepto de cada derecho real; modalidades e instituciones afines.
I. Derechos reales permitidos.


  • Dominio: es el derecho real de mayor contenido; en él la voluntad del titular es decisiva respecto del destino de la cosa y, por lo tanto, mientras no se lo impida la ley o los derechos de un tercero, puede exclusiva y perpetuamente usar, gozar y disponer de la cosa.




  • Usufructo: el usufructuario puede usar y gozar, pero no disponer de la cosa; inclusive, su uso y goce es menos amplio que el del dueño, ya que debe sujetarse al destino determinado por este último. Es esencialmente temporario e intrasmisible.




  • Uso: al igual que en el usufructo, el usuario puede usar y gozar de la cosa, pero el contenido es menor pues no puede hacerlo en su totalidad, sino sólo en cuanto le sea preciso para satisfacer sus necesidades personales y las de su familia.




  • Habitación: no es más que el derecho de uso cuando recae sobre una casa, dando la utilidad de morar en ella.




  • Servidumbre: únicamente da derecho a una determinada, concreta o específica utilidad sobre un inmueble ajeno.




  • Hipoteca: se constituye, en garantía de un crédito, sobre un inmueble que queda en poder del constituyente y que es gravado en una suma de dinero.




  • Prenda: también nace en garantía de un crédito, pero recae sobre una cosa mueble que es entregada al acreedor y que queda gravada en una suma de dinero.




  • Anticresis: es el derecho real en virtud del cual, en garantía y pago de un crédito determinado en dinero, un inmueble es entregado al acreedor para que perciba sus frutos y los impute a dicho pago.




  • Condominio: es el derecho real de copropiedad de dos o más personas sobre una cosa propia, por una parte indivisa.




  • Propiedad horizontal: es el derecho real de uso, goce y disposición jurídica sobre una cosa propia, consistente en una unidad funcional de un inmueble edificado, que está integrada por una parte privativa, que es una fracción del edificio, y por una cuota parte indivisa sobre todas las partes o cosas comunes del edificio.




  • Superficie forestal: es el derecho real sobre cosa propia de uso, goce y disposición jurídica de la superficie de un inmueble ajeno, con la facultad de realizar forestación o silvicultura, haciendo propio lo plantado o adquiriendo la propiedad de las plantaciones ya existentes. Es temporario, se ejerce por la posesión y puede extinguirse por el no uso.

  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   19


La base de datos está protegida por derechos de autor ©bazica.org 2016
enviar mensaje

    Página principal