Registro de la Nº 8/2009 Propiedad Intelectual



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RESOLUCIÓN
Articulo único.- Archívense los Expedientes Nº 2454-J-2008 y 2874-J-2008.
Sala de las Comisiones: 9 de diciembre de 2008.
EPSZTEYN, Eduardo e IBARRA, Aníbal.

Sr. Presidente (Olmos).- En consideración.

Tiene la palabra el presidente de la Comisión de Presupuesto, diputado González.


Sr. González.- Señor presidente, señoras y señores diputados: el despacho en consideración tiene como objetivo ratificar el compromiso asumido por esta gestión de destinar cada vez más recursos a la educación pública, a la vez que mejorar la administración de los bienes públicos de la ciudad.

A fin de alcanzar esos objetivos, el Jefe de Gobierno envió a esta Legislatura dos proyectos de ley que finalmente se unificaron en este despacho. En el primero de ellos, propuso la desafectación del dominio público y autorización para proceder a vender por subasta pública los terrenos ubicados en la Avenida Eduardo Madero 1014-1020 y 1180, y Avenida Leandro N. Alem 815; y, en el segundo, solicitó el cambio de normas urbanísticas.

Como todos sabemos, los terrenos en cuestión se encuentran en una zona medular de la ciudad, que constituyen la articulación espacial entre el área central y la zona portuaria, Dársena Norte y Puerto Madero. Esta característica ya les otorga un gran valor; no obstante lo cual, las normas de planeamiento urbano para estos predios –Sección 5, numeral 4.6.14– restringen considerablemente su uso y destino al permitir solamente la guarda de automóviles y usos complementarios. De hecho, actualmente en esos predios funcionan cocheras y una estación de servicios.

Con la nueva norma urbanística que estamos proponiendo se podrá construir en altura en forma similar a las construcciones existentes, ya que se trata de una zona en donde, según dicen los urbanistas, el tejido urbano se encuentra consolidado con edificios en altura. De esta manera, la plusvalía causada por el cambio de norma es usufructuada por la Ciudad de Buenos Aires con el destino concreto de estos fondos hacia obras de infraestructura escolar. Sería poco conveniente que las nuevas normas urbanísticas se dicten una vez que los predios hayan sido vendidos, en cuyo caso la plusvalía sería para el nuevo propietario. Por ello, se ha decidido integrar ambos proyectos en un solo despacho.

No menos importante es el procedimiento elegido para la venta: la subasta pública establecida como alternativa en el Artículo 29 de la Ley 2095, de Compras y Contrataciones de la Ciudad. De esta manera, se garantiza la necesaria transparencia que debe primar en la gestión pública.

Este despacho ha sido fruto del trabajo conjunto de dos comisiones –Planeamiento Urbano y Presupuesto–, habiendo sido considerado, en primer lugar, por los asesores de las comisiones en las que participaron activamente los funcionarios del Poder Ejecutivo, quienes respondieron a todas las inquietudes planteadas. En la reunión de diputados, los funcionarios del Poder Ejecutivo respondieron a cada una de nuestras preguntas, no sólo en forma oral, sino también por escrito.

Así contamos con un completo informe de la Dirección General de Administración de Bienes del Ministerio de Desarrollo Económico, sobre la situación de los inmuebles y sus concesiones; la Subsecretaría de Planeamiento Urbano tiene un estudio urbanístico y normativo que contiene la historia del predio, los indicadores actuales de Catalinas Norte, los usos alternativos posibles, la justificación social, los condicionantes del Plan Urbano Ambiental, los criterios normativos utilizados, la normativa ambiental de aplicación, consideraciones generales sobre el espacio público en los predios y un estudio de las relaciones entre basamentos de edificios y parcelas con anexos de planos e imágenes; y por último, la tasación oficial realizada por el organismo público habilitado a tal fin, es decir, el Banco Ciudad, en base a las nuevas normas urbanísticas que se proponen.

Hemos incorporado al despacho modificaciones propuestas por diputados de otras bancadas. En el Artículo 2° se agregó que en la subasta pública sólo se aceptarán ofertas en moneda de curso legal, sin admitirse compensaciones de ningún tipo; de esta manera, despejamos ciertas dudas que se habían planteado al respecto. En el Artículo 3° estamos precisando un nuevo texto que comprenda no sólo a las obras nuevas, sino también a la finalización de las expropiaciones pendientes, siempre del Ministerio de Educación.

En definitiva, señor presidente, hemos trabajado y mucho, no sólo brindando toda la información que nos fue requerida, sino también generando los consensos necesarios que requiere la aprobación de esta iniciativa.

Párrafo aparte, vale la consideración de las concesiones sobre los predios en cuestión. Tal como señala el informe de la Dirección General de Administración de Bienes sobre el inmueble sito en la Avenida Leandro Alem 815, hay una concesión otorgada por la Ordenanza 35.283 del año ’79, en tiempos de la dictadura militar, por un plazo de 38 años, incluyendo el de construcción, vigente desde el 26 de diciembre de 1979 hasta el 26 de diciembre de 2017, por la cual se explotan 347 cocheras.

Se trata de una concesión a título gratuito sin pago de canon alguno. No obstante, abona el 0,5 por ciento de los ingresos. Los dejo a ustedes y a usted, señor presidente, para que hagan sus propias conclusiones respecto de qué es más conveniente para la Ciudad.

Con relación a la posibilidad de rescindir el contrato, el pliego de bases y condiciones prevé esta posibilidad por razones de oportunidad. En tal supuesto, previo pago de los importes que se determinan en dicho contrato, podrá tomar posesión de la playa. La Municipalidad deberá abonar el costo de las obras en la parte que aún no hubiera sido amortizada. Además, deberá abonar en concepto de lucro cesante, habiendo transcurrido entre un 75 y un 100 por ciento del plazo de concesión, un 15 por ciento del costo de las obras.

A los fines del cálculo de las obras no amortizadas, se deberá identificar en los libros contables de la empresa concesionaria el costo de la obra realizada en el inmueble de referencia en el año que fue ejecutado. Luego, identificar el plazo, la metodología utilizada para realizar las amortizaciones sobre esta construcción y determinar las amortizaciones acumuladas. De esta suma resultará el monto presunto de la indemnización.

Ahora bien, según el informe referido, que tuvo a la vista el balance de la empresa concesionaria, se puede inferir que la obra se encontraría registrada en el Activo No Corriente en el rubro Bienes de Uso, y dentro de este rubro, en el ítem Instalaciones. De ser así, cabría pensar que el plazo de amortización utilizado es de 10 años, con una metodología de amortización lineal.

Por lo expuesto, se deduce que la obra estaría totalmente amortizada. Pues bien, de ser así, no se debería pagar importe alguno en concepto de indemnización por cancelación anticipada de la concesión.

En concepto de lucro cesante, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires deberá abonar, debido al tiempo transcurrido, el 15 por ciento del costo de la obra, según surja de los libros contables de la empresa concesionaria.

A fin de poder analizar el costo de la obra y sin tener a la vista el inventario de los bienes de uso, se realiza el siguiente análisis sobre el cuadro de bienes de uso mencionado ut supra.

En el ítem Instalaciones No Corrientes del anexo Bienes de Uso, se detallan amortizaciones acumuladas por 217.124 pesos; amortizaciones del ejercicio por 920 pesos; y neto resultante por 6.825 pesos.

Si tomamos la hipótesis de que estos bienes se decidieron amortizar en 10 años, entonces, por lo menos, este ítem incluye dos bienes: uno cuya amortización anual es de 920 pesos, por un valor total de 9.203 pesos y con un resultante de 6.825,92 pesos; y otro bien totalmente amortizado por un valor de 215.666,99 pesos. Por lo tanto, se debería calcular el 15 por ciento, sobre una hipótesis pesimista, de la sumatoria de ambos bienes: 217 mil pesos más 9.200, por un monto total de 224.870 pesos, cuyo resultado estimado de indemnización es de 33.730 pesos.

Es decir, teniendo en cuenta la valuación practicada por el Banco Ciudad para este predio, que asciende a 117 millones de pesos, y el 15 por ciento del costo de las obras realizadas –es decir, las 347 cocheras–, la ecuación económica final es altamente positiva para la Ciudad.

Los otros dos predios, uno sito en Avenida Madero 1014/1020 y el otro también en Avenida Madero 1180, donde se localizan 687 cocheras y un predio deportivo, están con la concesión vencida. Pagaban 90 mil pesos de canon mensual, que al vencer la concesión se fijaron en 140 mil pesos. Actualmente, cuentan con un permiso precario y provisorio hasta el 1º de octubre de 2009. En estos casos no hay costo de rescisión alguno por estar la concesión vencida.

También aquí la ecuación económica es altamente positiva, ya que las valuaciones para ambos terrenos ascienden a la suma de 144 millones de pesos, sin costo de rescisión alguno.

Para finalizar, señor presidente, señoras y señores diputados, quiero aclarar que con el despacho en consideración estamos reafirmando nuestro compromiso con la educación pública, mejorando la gestión de los bienes inmuebles de la ciudad, todo ello con la mayor transparencia.
Sr. Presidente (Olmos).- Tiene la palabra el diputado Moscariello.
Sr. Moscariello.- Le voy a ceder la palabra a mi compañero de bloque, diputado Patricio Di Stefano.
Sr. Presidente (Olmos).- No, diputado. Se sigue con el orden de los diputados anotados, si usted no va a hacer uso de la palabra.
Sr. Moscariello.- Está bien, señor presidente; que siga el orden.
Sr. Presidente (Olmos).- Usted pierde el turno.

Tiene la palabra el diputado Hourest.


Sr. Hourest.- Señor presidente: en primer lugar, quiero aclarar que lo que estamos debatiendo hoy no es solamente la administración de bienes inmuebles en un área central de la ciudad, sino que también estamos discutiendo, esencialmente, la imprevisión, la falta de seriedad, el apresuramiento y la liviandad con que el gobierno de Mauricio Macri afrontó, ya a fines del año pasado, la discusión presupuestaria, en la que estaban imputados los producidos de la venta de estos terrenos.

Digo que hubo imprevisión y falta de seriedad porque, al igual que con las proyecciones presupuestarias, no se tuvieron en cuenta los efectos de la crisis económica mundial ni los de la crisis económica local. Pasados estos meses desde la aprobación del presupuesto, tenemos muchos más elementos para demostrar que aquella imprevisión y aquella falta de seriedad ya no tienen que ver con un juicio político ex ante, sino con una verificación de los datos en el momento en que lo estamos considerando.

De acuerdo con la ejecución presupuestaria presentada por el Gobierno, a diciembre del año 2008 se habían registrado diferencias entre la sanción del presupuesto y el realizado, por 604 millones de pesos. Esto implica caídas tanto en ingresos tributarios que, básicamente, tienen que ver con aquellos renglones que hacen a la actividad económica y a la evolución de los precios, como a las caídas en vehículos e impuestos a la producción y al consumo.

Tal como lo dijimos en la discusión del presupuesto, también se había verificado una caída sustantiva de 235 millones de los fondos transferidos desde la coparticipación federal de impuestos. Es decir, que el año 2008 cierra con un déficit –bajo la línea– importante en materia de financiamiento. Claramente cuando planteamos esto en la discusión presupuestaria, tanto el presidente de la Comisión de Presupuesto como el Vicepresidente Primero de la Casa, señalaron que los cálculos que venía realizando la administración eran realmente efectivos y que las proyecciones eran certeras. Pasado el primer trimestre del año vamos a comparar, señor presidente, las tasas esperadas de crecimiento de los recursos por parte del presupuesto votado por la mayoría y sus socios parlamentarios, con las tasas observadas en materia de recaudación efectiva.

Para el gobierno de Macri los ingresos tributarios sobre el patrimonio iban a crecer un 1,69 por ciento en inmuebles y un 10 por ciento en vehículos. Al cierre del primer trimestre hay una caída del 10 por ciento en inmuebles y una estabilización cercana a cero en vehículos. Esto significa que en lo que se refiere a los impuestos sobre patrimonio, estamos registrando caídas importantes en materia de recaudación fiscal. A su vez, en materia de los ingresos tributarios sobre la producción, el consumo y las transferencias verificamos que había una hipótesis de crecimiento del impuesto a los ingresos brutos del 23,23 por ciento y que la recaudación efectiva del primer trimestre señala un incremento del 18,90 por ciento. Esto significa, señor presidente, que si anualizamos este resultado fiscal, estarían cerrando el ejercicio con una diferencia de alrededor, por caída de recursos, de 790 millones de pesos. ¿Qué quiere decir esto, señor presidente? Que calcularon mal. Que no ponderaron ni la evolución de precios ni la actividad económica; que no tomaron en cuenta los mecanismos de retracción que una economía que estaba entrando claramente en recesión en diciembre del año pasado, proyectaba sobre este año.

Tampoco tuvieron en cuenta, señor presidente, el episodio mundial, que no tiene que ver con una inteligencia perspicaz, si no con la lectura de los diarios: estamos ante una crisis inmobiliaria mundial donde, en todo el mundo, se deprimen los valores de la tierra, porque hay un proceso de liquidación que no corresponde al valor de los activos en términos nominales, con la capacidad de realizarlo en términos efectivos. Esto es: la tierra en el mundo, en las ciudades está básicamente sobrevaluada y esta ajustándose hacia la baja en todos los lugares del planeta.

Pues bien, tampoco miraron los hombres del gobierno las condiciones de oferta que presentaba la economía argentina en materia inmobiliaria. Porque si hubieran visto esto, podrían haber recurrido al propio Centro Estadístico del Gobierno de la Ciudad que les hubiera indicado que en materia de construcción, a diciembre de 2008, hay una caída del 74,4 por ciento de la superficie solicitada y un 48,9 por ciento de caída en la cantidad de permisos solicitados.

Esto significa que estamos asistiendo a un derrumbe por el lado de la oferta en materia de construcciones. Si vamos a tomar el último mes del que hay registro, que es enero de 2009, la caída fue del 83,3 por ciento, en relación con la superficie solicitada. Es decir, estamos saliendo a vender tierras en un momento donde la depresión económica indicaría no utilizar activos de capital para financiar, eventualmente, gastos de infraestructura o gastos corrientes.

Pero vayamos a otro lado, señor presidente. Las propias estadísticas del Colegio de Escribanos…
Sr. Presidente (Olmos).- Diputado Hourest: le solicita una interrupción el diputado González. ¿Se la concede?
Sr. Hourest.- Sí, señor presidente.
Sr. Presidente (Olmos).- Para una interrupción, tiene la palabra el diputado González.
Sr. González.- Señor presidente: por su intermedio, le quiero hacer una aclaración al diputado Hourest.

No estamos vendiendo bienes de capital para financiar gastos corrientes. El despacho no dice eso.


Sr. Presidente (Olmos).- Continúa en el uso de la palabra el diputado Hourest.
Sr. Hourest.- Señor presidente: el despacho dice lo que dice; lo que estamos discutiendo aquí es que construyeron una realidad en el papel que no se condice con la recaudación fiscal de la Ciudad. En ese sentido, invito al diputado González y a la bancada del PRO a analizar si estos números son los que efectivamente están registrando.
Sr. Presidente (Olmos).- Diputado Hourest: le solicita una interrupción el diputado González. ¿Se la concede?
Sr. Hourest.- Sí, señor presidente.
Sr. Presidente (Olmos).- Para una interrupción, tiene la palabra el diputado González.

Diputado: le concedo su interrupción, pero le pido que deje terminar el discurso al orador.


Sr. González.- Gracias, señor presidente, y, por su intermedio, agradezco al diputado Hourest. Lo que ocurre es que él me hizo una invitación y yo la acepté.

El diputado Hourest siempre nos llena de números y de estadísticas. Pero está haciendo una discusión presupuestaria cuando, en realidad, nosotros estamos proponiendo la desafectación de tierras y de inmuebles. Éste es un proceso que lleva largo tiempo. Durante todo este proceso el mercado puede mejorar y haber condiciones dignas. Por otra parte, el mecanismo por el que se van a vender esas tierras es el de la subasta pública. Y siempre el Ejecutivo tiene la posibilidad de decir que no, si el valor ofertado no es el adecuado.

La verdad es que llevamos seis meses discutiendo esto y, si fuera por el diputado Hourest, podríamos discutirlo seis años.
Sr. Presidente (Olmos).- Continúa en el uso de la palabra el diputado Hourest.
Sr. Hourest.- Si la discusión es para defender el patrimonio de la Ciudad, sin duda discutiría seis, doce o sesenta años.

Lo que estaba diciendo es que el propio Colegio de Escribanos está informando que cayó la cantidad de escrituras –tanto hipotecarias como traslativas de dominio– en un 48 por ciento y que los montos han caído un 46 por ciento. Es decir, estamos ante un proceso de derrumbe en el sector inmobiliario y de la construcción. Y viene bien que el señor presidente de la Comisión de Presupuesto haya dicho que lo estamos discutiendo hace seis meses. ¿Sabe por qué, señor presidente? Porque hace seis meses, desde la misma bancada del PRO, el mismo presidente de la Comisión de Presupuesto, defendía que la estimación presupuestaria de venta de esos terrenos iba a ser de 330 millones de pesos. El expediente, luego de seis meses, hace referencia a 270.

Si en seis meses la propia estimación hace caer el valor un 20 por ciento, no soy yo quien introduce factores de duda en la construcción de las hipótesis de recaudación que tiene, en este contexto, el expediente de la mayoría.

Digo esto para que entendamos que si pasados sólo seis meses cayó un 20 por ciento la valuación, al momento de producirse la subasta, y en el marco de esta crisis, si se agravase el proceso de depreciación de activos inmobiliarios, podría declararse


–efectivamente, tal como se dijo aquí, aunque yo voy a mantener alguna reserva, a este respecto, a lo largo de mi intervención– desierta la subasta o podría venderse esa tierra sobre la base de que los valores reales de mercado tengan que ser corregidos a la baja.

Lo que quiero decir, señor presidente, en línea con esto, es que no estamos hablando de un emprendimiento menor sobre tierras en la Ciudad de Buenos Aires. ¿Sabe por qué, señor presidente? Porque la capacidad constructiva de estos terrenos representa el 10 por ciento de lo que anualmente se construye en la Ciudad de Buenos Aires. No estamos hablando de una intervención menor en el mercado inmobiliario. Estamos hablando del 10 por ciento de lo que se construye en toda la Ciudad de Buenos Aires.

En ese contexto, señor presidente, estamos hablando también –si fuesen– de 330 millones de pesos, lo que financiaría el 50 por ciento del déficit que se originó por la caída de la recaudación en el ejercicio 2008. Ergo, no estamos hablando de una capacidad menor de intervención en el mercado inmobiliario, ni tampoco de una intervención menor en materia fiscal.

Digo esto porque estos terrenos, señor presidente, implican el 70 por ciento de los recursos de capital que tiene imputados este presupuesto. Ésta es la médula de los recursos de capital que tenía el presupuesto. Y se ha ido deteriorando –al igual que todas las estimaciones del presupuesto– ésta de los recursos de capital.

Pero ya no tiene que ver con el planteo de una bancada de oposición, sino con el propio expediente de la mayoría, que dice que perdieron el 20 por ciento del valor en seis meses.

Señor presidente: me solicita una interrupción el diputado González.


Sr. Presidente (Olmos).- Sí, pero las interrupciones las concede la presidencia. Continúe, señor diputado, porque si no se pierde la ilación de su discurso.
Sr. Hourest.- Decía, señor presidente, que lo que estamos discutiendo aquí no es si fortalecemos o no la infraestructura escolar. Porque el año pasado, con todos los recursos que tenían, más los montos de emergencia, destruyeron la infraestructura escolar. En consecuencia, no pueden pedir más para hacer lo que el año pasado no hicieron.

Debieran pensar seriamente, señor presidente, acerca de dos o tres cuestiones que me parecen centrales. La primera es que la cantidad de tierra fiscal que existe en la ciudad no se reproduce como la riqueza; es fija. Una vez que se vende, genera transferencia de plusvalía al sector privado.

En segundo lugar, la Ciudad de Buenos Aires es, de las grandes urbes de la Argentina, en la que el valor del metro cuadrado de tierras en términos fiscales es más barato.

¿Qué estamos haciendo, señor presidente? Estamos vendiendo tierra barata para no ajustar sobre patrimonios caros, edificados sobre tierras baratas, que es la historia de los impuestos al patrimonio en la Ciudad de Buenos Aires. Se trata de tierras baratas donde hay palacios en zona norte, donde hay edificios de 25 pisos en Catalinas, y donde hay mansiones en Palermo Chico, tierras baratas que ahora vamos a vender para generar pingües negocios del sector privado.

En segundo lugar, señor presidente –esto tiene que ver con la discusión política planteada por el presidente de la Comisión de Presupuesto–, esta cuestión ya es una figurita repetida. Para financiar un negocio, algo que no puede ser dicho en voz alta, se busca ponerle un alerón, un pequeño detalle, que viene a “santificar” las operaciones generales. Lo hicieron con el Presupuesto, también con la ObSBA, y lo hacen cada vez que supuestamente tienen que construir un consenso: hacen pasar al elefante y, una vez que pasó, dicen: “Le ponemos un espejito retrovisor, para ver que no haya producido mucho daño”.

Señor presidente: el daño lo produce el elefante. Y en este contexto, el elefante que quiere subir a la Legislatura no es el buen procedimiento que dice: “Primero deslocalizamos y después modificamos, para que no se apropie de la plusvalía el sector privado, es decir, que no vaya a comprar el sector privado”.

En realidad, lo que se quiere hacer allí ya tiene nombre y apellido. ¿Sabe por qué, señor presidente? Por lo mismo que dijo el diputado González: no estamos vendiendo terrenos en cualquier lado, sino en un área de terrenos que hoy tienen como promedio edificios de 25 pisos, y estamos permitiendo que en esos terrenos se construyan edificios de hasta 50 pisos. Se trata de un lugar en el que el FOT es de 8, pero lo estamos llevando a 10.

En un momento donde la tierra se hace más barata, le estamos generando rentas extraordinarias, por un lado, de localización, pero por otro lado, también de construcción e infraestructura a quienes vayan a hacerse cargo de esos terrenos.

En consecuencia, señor presidente, no estamos hablando aquí de cuestiones menores, que tienen que ver con la desafectación, sino que estamos hablando de la afectación concreta de recursos públicos a financiar desde donde se financia al sector privado.

Mire, señor presidente: esto demuestra que, si efectivamente estuviésemos defendiendo una urbe democrática, participativa y solidaria, en lugar de estar corriendo tras la demanda de capital para hacer edificios de 50 pisos en Catalinas, tendríamos que estar pensando qué hacemos con la tierra restante, incluida la de Catalinas. Sin embargo, no lo estamos haciendo.

En ese sentido, y para terminar…
Sr. Presidente (Olmos).- Diputado: le solicita una interrupción el diputado Di Stefano. ¿Se la concede?
Sr. Hourest.- Sí, señor presidente.
Sr. Presidente (Olmos).- Para una interrupción, tiene la palabra el diputado Di Stefano.
Sr. Di Stefano.- Gracias, señor presidente.

Simplemente, deseo aclarar que hay algo que no considero cierto.

Efectivamente, han disminuido los pedidos de obras nuevas y hay un freno en las construcciones en la Ciudad de Buenos Aires. Sin embargo, estos terrenos vienen de décadas –no de meses o años– de abandono y de olvido. Entonces, no es cierto que el valor actual del metro cuadrado de esos terrenos esté en un nivel bajo, si lo comparamos con el tiempo que hace que este terreno está abandonado y que está siendo subutilizado por la Ciudad de Buenos Aires.

Ahora bien, el precio actual del terreno en esa zona es infinitamente mayor respecto del que tuvo en las últimas décadas, cuando hubo crisis inmobiliarias y también booms inmobiliarios, pero a nadie se le ocurrió hacer algo para terminar con la subutilización de estos terrenos.

Por lo tanto, hacer este planteo en momentos en que los precios de los terrenos
–tomando un plazo histórico mucho más amplio– son mucho mayores, de modo que sigan en el abandono, en el olvido y en la situación de perjuicio para los contribuyentes de la Ciudad, me parece que es nada más y nada menos que eso: tratar de perpetuar esta situación que perjudica a los contribuyentes, por su situación de abandono y olvido.
Sr. Presidente (Olmos).- Continúa en el uso de la palabra el diputado Hourest.
Sr. Hourest.- En principio, cuando uno establece comparaciones –como bien decía el maestro Gregorio Klimovsky, cuya ausencia estamos sufriendo en estos días–, tiene que utilizar, por lo menos, dos puntos.

Por lo tanto, si uno compara dos cosas, a la única conclusión a la que puede llegar es a que algo está más caro, o más barato. Pero eso no implica ninguna consideración relativa en relación con otras cuestiones.

Si hablamos de terrenos, tenemos que hablar de distintos terrenos o de terrenos homogéneos.

Cuando hay una intervención estructural como la que hubo sobre todo en la zona de Catalinas y de Puerto Madero que altera la lógica de urbanización de un lugar, decir que hoy los terrenos son más caros que hace décadas, es casi una verdad de Perogrullo. Calculo que deben ser más baratos que cuando Juan de Garay los repartió.

Pero no estamos discutiendo esto. Lo que discutimos hoy, en la Ciudad de Buenos Aires, es que el marco de los procesos de urbanización claramente no lo decide la Ciudad, sino los especuladores inmobiliarios que dicen “acá queremos hacer esto”.

Quiero saber qué consideración seria han hecho del Plan Urbano Ambiental, porque el expediente no la tiene y quiero saber qué consideración seria han hecho acerca de qué conformación urbana queremos para la zona de Catalinas. Como no la tienen, estamos discutiendo valores. Si quieren discutir valores monetarios, hagámoslo en serio.

Para finalizar, los que voten esto a favor háganse cargo de que no están aprobando obras de infraestructura escolar. Para aprobar obras de infraestructura escolar, en lugar de vender tierras tendrían que sentar acá a Narodowski, a Chaín y a Grindetti para que nos explicaran qué pasó con el presupuesto del año pasado y qué pasa con el de este año.

Hay que discutir en serio qué es lo que se hará en materia de regresión fiscal, qué es lo que están haciendo en el marco de la Ciudad, qué otra cosa van a vender cuando no puedan seguir financiando estos niveles y nos expliquen a nosotros, los diputados opositores, acerca de que tan sólo tienen la administración de la tierra de la Ciudad. Pero la disposición de la tierra de la ciudad, como bien lo establece la Constitución, requiere de mayorías calificadas y de audiencias públicas.

Vamos a ver, en ese contexto, si esto que tiene nombre y apellido, firma, empresa constructora y desarrollo inmobiliario al pie, tiene la suficiente andadura para hacernos creer que un negocio inmobiliario es poco menos que la revisión de la Ley Láinez.
Sr. Presidente (Olmos).- Diputado González: usted fue aludido, ¿quiere contestar ahora?
Sr. González.- Señor presidente: le agradezco la oportunidad que me brinda para contestarle al diputado Hourest.

Si hay algo sobre lo que siempre me gustó discutir con el diputado preopinante, que es inteligente y estudioso, es sobre política.

Tal vez, en algo coincidimos cuando él habla de la renta extraordinaria del sector privado. Él acusa a este espacio político de trabajar para la renta extraordinaria del sector privado y nos adjudica a los desarrolladores inmobiliarios; dice que tienen nombre y apellido y señala a quién está dirigido este negocio. Desde ya, desmiento esta acusación porque me parece una afirmación por lo menos temeraria.

Supongo, quiero creer, que el diputado Hourest, por el espacio político al que representa, también trabaja…


Sr. Presidente (Olmos).- Diputado González: por favor, diríjase a la Presidencia porque, si no, vamos a armar una cadena de contestaciones.
Sr. González.- Disculpe, señor presidente, así lo haré.

El diputado Hourest también trabaja para la renta extraordinaria del sector privado que hoy es concesionario de esa tierra que se la dio la dictadura militar y que paga 10.000 pesos de canon desde hace cuarenta y siete años. Él también trabaja para la renta extraordinaria de un sector privado que nosotros queremos sacar de ahí, porque mantiene privilegios que hace que los vecinos de la Ciudad de Buenos Aires vean cómo unos pocos vivos disfrutan de los lugares más privilegiados de la Ciudad para tener una estación de servicio por 11.000 pesos por mes.

Repito: él también trabaja para la renta extraordinaria del sector privado, pero de pocos privados, de una sociedad anónima que por 11.000 pesos tiene la tierra más cara de la Ciudad.
Sr. Presidente (Olmos).- Voy a interrumpir la lista de oradores para darle la palabra nuevamente al diputado Hourest, pero les pido que no continúen aludiéndose porque, si no, vamos a hacer un debate entre ustedes dos.

Tiene la palabra el diputado Hourest.


Sr. Hourest.- Señor presidente: no quiero forzar a la Cámara a leer el Diario de Sesiones sobre la discusión del Presupuesto, pero cuando se debatió este mismo tema y el diputado preopinante hizo una imputación similar, yo señalé que el Gobierno de la Ciudad tiene todos los elementos como para sacar de allí a las concesiones sin ningún tipo de costo, y lo primero que tendría que hacer es sacarlas.

Ahora bien, venir con la teoría de que para sacar un negocio ruinoso hay que hacer otro negocio ruinoso encima, me parece que no es una buena práctica.


Sr. Presidente (Olmos).- Tiene la palabra el diputado Epszteyn.
Sr. Epszteyn.- Señor presidente: ¿volvió a borrarse el diputado Moscariello? Cuando está anotado, ¿siempre se borra cuando pido la palabra?
Sr. Presidente (Olmos).- Es una costumbre.

El Reglamento nada dice acerca de que hay que mantenerse anotado. Por lo tanto, le pido que utilice su tiempo.


Sr. Epszteyn.- Le agradezco, señor presidente.

A la discusión anterior –que por cierto fue muy rica– quiero agregarle un punto de vista, porque ya ha sido desbaratada la idea de la naturaleza económica para argumentar este tipo de decisiones. Pero aun antes de discutir los fundamentos económicos de una decisión, cuando se trata de decisiones que implican modificaciones en el tejido urbano de nuestra ciudad, humildemente, me parece que debe hacerse algún estudio o alguna referencia, sobre todo cuando se trata de vender tierras de la Ciudad de Buenos Aires, porque si hay un recurso escaso en esta ciudad es la tierra. Aunque la decisión sea correcta desde el punto de vista económico financiero, me parece que éste no es el caso. Se me ocurre que un gobierno que tiene a su cargo los intereses de la Ciudad debe tener en cuenta


que tiene un Ministerio de Desarrollo Urbano que, como alguna vez le dije al ministro Chaín cuando estuvo por aquí en oportunidad de discutir las cuestiones presupuestarias, debe desarrollar y tener una mirada estratégica sobre la evolución urbanística de la Ciudad de Buenos Aires.

Escuché al diputado Di Stefano hablar de “terrenos abandonados” en la Ciudad de Buenos Aires. Le voy a pedir al diputado que estudie un poquito nada más. Esos terrenos, abandonados, de acuerdo con lo dicho por el diputado Di Stefano, obedecen al diseño original de uno de los estudios más importantes desde el punto de vista urbanístico que hubo para esta ciudad; son el fragmento más acabado de la Ville des affair de Le Corbusier en lo que tiene que ver con el proyecto Buenos Aires al Sur, discusión en la cual participaron los urbanistas y arquitectos más prestigiosos de la época. A estos triangulitos verdes que tengo por aquí, que corresponden al diseño original –por otra parte, sabio diseño original de Le Corbusier como concepción general, y luego llevada adelante por otros arquitectos–, los llaman “terrenos abandonados”. Estamos vendiendo “terrenos abandonados”.

Cuando uno toma decisiones que implican modificar este tipo de pensamientos –que por cierto fueron estratégicos– al menos tienen que venir con estudios que fundamenten esa decisión. En honor a la verdad, debo decir que ni siquiera tuvieron el valor de pedir un dictamen del Copua. Por cierto, hace poco votamos aquí a los miembros del Copua –que todavía no asumieron sus funciones– y discutimos el plan Urbano Ambiental. El Copua
–donde el oficialismo tiene mayoría– todavía no tomó intervención respecto de este expediente, porque los arquitectos de ese órgano no se atreverían –me lo imagino, ya que se trata de aquellos que deben pensar estratégicamente el desarrollo urbano de esta ciudad– a firmar este dictamen que la mayoría o el gobierno de Macri viene hoy a proponer acá.

Tampoco se atrevió a firmar este expediente el subsecretario Lostri, y manda a firmar a su Jefe de Gabinete. Quienes alguna vez ocupamos algún cargo en el Ejecutivo sabemos que cuando los informes los firma el Jefe de Gabinete o funcionarios de escalas menores, es porque los funcionarios no quieren hacerse cargo por algún motivo de la firma de ese dictamen.

Esto viene con un informe del Jefe de Gabinete de Lostri…
Sr. Presidente (Olmos).- Diputado Epszteyn: le pide una interrupción el diputado González. ¿Se la concede?
Sr. Epszteyn.- Con mucho gusto, señor presidente.
Sr. Presidente (Olmos).- Para una interrupción, tiene la palabra el diputado González.
Sr. González.- Señor presidente: gracias, por su intermedio, al diputado Epszteyn.

A lo mejor, en el minucioso trabajo que hizo sobre el expediente, salteó el Informe N° 724/08, firmado por el arquitecto Lostri. Así que invito al diputado a que lo lea.


Sr. Presidente (Olmos).- Continúa en el uso de la palabra el diputado Epszteyn.
Sr. Epszteyn.- La verdad es que, si estaba, no lo vi. En cualquier caso, una decisión de este tipo debe venir con la aprobación del Consejo del Plan Urbano Ambiental. El diputado preopinante ha sido uno de los que más ha defendido el Plan Urbano Ambiental que se votó y, por cierto, yo estuve en contra. Nos tuvieron acá, en esta Legislatura, discutiendo el Plan Urbano Ambiental no sé durante cuánto tiempo y, luego, toman decisiones que nada tienen que ver con lo que éste enuncia.

Estos triangulitos verdes que yo mostraba y que están por aquí –el diputado Di Stefano decía que son terrenos abandonados–, donde está la estación de servicio, que seguramente tendrá los precios viejos y todas esas cosas que dicen para fundamentar una decisión de este tipo, no están ahí por casualidad. Obedecen a un diseño original que tenía que ver con zonas de equipamiento, con armar una infraestructura subterránea para cocheras, con la utilización que le da la gente que trabaja en edificios de oficinas, con el descongestionamiento que necesariamente debe estudiarse. Una de las cosas que señala el Plan Urbano Ambiental como tema central es, justamente, políticas que tiendan al descongestionamiento de la zona central.

Debo decir que lo que están planteando con esta propuesta es construir 147 mil metros cuadrados de oficinas; deduciendo la superficie necesaria promedio para circulaciones y servicios, se trata de 120 mil metros cuadrados de alfombra.

Si aplicamos un factor de ocupación, que no es el que plantean, de 10, sino de 8, que es el que asigna el Código de Edificación al uso de oficinas, se trata de incorporar a la zona 15.300 nuevos habitantes en el horario diurno, es decir, el equivalente a un pequeño pueblo o barrio.

Como además no está estipulada la superficie a ser utilizada para cocheras, hay unas 500 plazas previstas, lo que da un ratio de una cochera por cada 30 habitantes. En realidad, las actuales cocheras existentes cubren parte de la demanda de toda el área, que va a verse sustancialmente agravada. Esto significa aumentar la congestión, complicar el estacionamiento y el tránsito y aumentar la contaminación de la zona, todo lo contrario a los lineamientos estratégicos que plantea el Plan Urbano Ambiental.

Es más, están planteando la construcción sobre terrenos de la avenida Córdoba. Están proponiendo una altura máxima de 150 metros, entre 40 y 50 pisos. Están superando por mucho la altura promedio actual en Catalinas: un promedio de 30 pisos. Esto es similar a las torres más altas de Puerto Madero o de Avenida Juan B. Justo.

Esos casos, de por sí, serían discutibles. Esas torres, similares a éstas que ustedes plantean construir ahí –porque venden para eso–, están implantadas sobre terrenos de más de una hectárea, mientras que el terreno de Catalinas no alcanza los 5 mil metros cuadrados, es decir, menos de la mitad. Están planteando construir torres similares en un terreno menor a la mitad del terreno de las torres de Avenida Juan B. Justo o de Catalinas.

Por otro lado, si tenemos en cuenta los actuales estudios de consultoría para la construcción de la Autopista Ribereña –por ejemplo, la propuesta del túnel–, vemos que están afectando, además, tierras que seguramente deben ser guardadas como reserva para la construcción de rampas de acceso, que necesariamente deberán tener baja pendiente, dada la cantidad de metros que hay que recorrer para tránsito pesado, etcétera, en el acceso a la Autopista Ribereña, con la que el ingeniero Macri, el ministro Chaín, el ministro De Vido, el presidente Kirchner y todo el mundo se llenan la boca.

En síntesis, desde el punto de vista urbanístico, esto que están proponiendo es de absoluta irracionalidad, ya que va en contra de los lineamientos estratégicos planteados en el Plan Urbano Ambiental votado por esta Legislatura; va en contra de la tradición urbanística de la Ciudad de Buenos Aires; interviene de manera grosera, brutal y abrupta sobre una zona muy importante de la Ciudad de Buenos Aires, todo ello fundamentado en que necesitan dinero, claramente, y en que es más barato de lo que debería incorporarse al patrimonio de la Ciudad, justificado solamente con que hay concesiones que tienen el precio viejo y que están vencidas.
Sr. Moscariello.- Pido la palabra.

Señor presidente: evidentemente, este tema ha traído controversias en lo que respecta a su discusión y tratamiento.

La verdad es que la intención de nuestro gobierno de desafectar el área de Catalinas Norte y rezonificar precisamente también esta zona, tiene una finalidad específica que, como sabemos, es la de llevar adelante una adecuada administración por parte del gobierno, saber asignar los recursos y, al mismo tiempo, obligar a un correcto destino de los bienes inmuebles de la Ciudad.

A pesar de las críticas que se esbozaron esta noche, creo que la intencionalidad de este proyecto, señor presidente, es la de consolidar el área de Catalinas Norte para que la Ciudad, instando la incorporación del criterio de diversificación funcional, al mismo tiempo recupere espacio público.

Con respecto a los inmuebles que han sido seleccionados en la zona de Catalinas, es verdad lo que dijo recién el diputado Epszteyn en cuanto a que tienen un diseño original, que data de la década ‘50, en la que se preveía la realización de basamentos de usos mixtos y el establecimiento de conexiones con el área central, pero esto no fue lo que se concretó ni lo que se desarrolló a través del tiempo.

En cuanto a lo que el diputado Epszteyn nos mostraba en esos triángulos verdes, él sabe que ese diseño estratégico fue diseñado por Le Corbusier, que fue completamente dejado de lado y abandonado durante los últimos años. La historia contemporánea ha demostrado que de todo ese largo diseño que se vino desarrollando en toda la zona norte, uniendo la zona sur, prácticamente es muy poco lo que quedó del diseño original.

Por eso, señor presidente, el proyecto que presentamos hoy propone dotar a las parcelas de indicadores que se correspondan con los estudios urbanísticos efectuados para ese distrito.
Sr. Presidente (Olmos).- Diputado Moscariello: le solicita una interrupción el diputado Epszteyn. ¿Se la concede?
Sr. Moscariello.- Sí, señor presidente.
Sr. Presidente (Olmos).- Para una interrupción, tiene la palabra el diputado Epszteyn.
Sr. Epszteyn.- Señor presidente: gracias, por su intermedio, al diputado Moscariello. Como cambió el orden, él ahora me contesta. En realidad, le agradezco al diputado Moscariello por decir que es verdad lo que yo decía, porque efectivamente lo es.

Lo que pasó con la evolución del tiempo es verdad, pero lo que yo le quise decir antes –y me parece que no entendió– es que lo llamaron terrenos abandonados, y yo dije que eso formaba parte de una decisión estratégica tomada en base a profundos estudios e intervenciones de prestigiosos urbanistas, etcétera. Es decir, si uno va a intervenir en algo que fue proyectado con este nivel de discusión, con la intervención de prestigiosos urbanistas y demás, debe hacerlo, por lo menos, con estudios –no digo similares a

aquellos–, pero con fundamentos bastante más profundos que los que ustedes están presentando para que hoy tomemos esta decisión.
Sr. Presidente (Olmos).- Continúa en el uso de la palabra el diputado Moscariello.
Sr. Moscariello.- Señor presidente: en realidad, pretendemos producir una renovación urbana integral. Si uno ve el diseño de la zona podrá ver que estamos articulando el área central, la zona portuaria, Dársena Norte y Puerto Madero; ésta es nuestra pretensión. Esto es lo que define este proyecto y, al mismo tiempo, se pretende recuperar el espacio público en la zona que estamos mencionando.

Se trata de una zona que, en este momento, ha quedado desarticulada, que no tiene diversidad funcional y que, al mismo tiempo, tiene una disfunción entre las zonas de espacio público. La modificación que proponemos es proactiva al desarrollo armónico de toda la zona y no sólo de los sectores aislados. De esta manera, iremos renovando y consolidando el área.

La propuesta que estamos llevando adelante es desafectar estos bienes inmuebles
–que son propiedad del Estado– y disponerlos en subasta pública. A pesar de la crisis y de las afirmaciones que se hicieron esta noche aquí, en relación con la depreciación que está teniendo el mercado inmobiliario, se puede afirmar con certeza que es una de las zonas más preciadas de la ciudad y que, en este momento, son bienes que dispone el Estado. Creo que es un buen instrumento y que, como hemos decidido a fines del año pasado, está incorporado al presupuesto vigente.

Señor presidente: la normativa tiene previsto un instrumento para efectuar las renovaciones urbanas, que es propio del Código de Planeamiento Urbano. La diversificación de los usos permitidos de las normas de tejido urbano y su integralidad o complementación con los distritos circundantes es lo que, en definitiva, permitirán promover la mejora y la renovación del área urbana. Éste es el objetivo que está previsto –tal como lo mencioné– para Catalinas Norte, con la inclusión de los usos que se entienden compatibles y complementarios con el desarrollo del área.

Lo expuesto hasta el momento –como también lo explicitó el diputado González– permite demostrar que, efectivamente, el objeto del proyecto es promover un cambio de los usos del tejido del distrito a fin de ampliarlos y, de esa forma, lograr una recomposición del tejido urbano. Al mismo tiempo, se ponen en valor las parcelas y se cumple con el objetivo central de generar plusvalía en beneficio de la ciudad; al contrario de lo que se afirmó aquí, que estamos tratando de favorecer al sector privado.

Señor presidente: creo que sería oportuno que se tenga en cuenta que no puede ser motivo o causa de impugnación o desvirtuación de las bondades de este proyecto, sino que es propio de la intervención del Estado en la regulación de las relaciones jurídicas, que puede impactar en las relaciones económicas. Eso es verdad y es así. Como bien dijo el diputado preopinante, es una verdad de Perogrullo que cuando el Estado interviene y toma decisiones, produce impactos en las relaciones económicas. Hoy proponemos asignar esa plusvalía que generan estos bienes inmuebles.



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